TÜRKİYE’DE ARAZİ YÖNETİMİ – Prof.Dr. N.Enver ÜLGER

TÜRKİYE’DE ARAZİ YÖNETİMİ

Prof.Dr. N.Enver ÜLGER

Okan Üniversitesi, Mühendislik – Mimarlık Fakültesi, Geomatik Mühendisliği Bölümü, İstanbul enver.ulger@okan.edu.tr

DÜNYADA ARAZİ YÖNETİMİ 2

1.ARAZİ VERİLERİNİN YÖNETİMİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİ VE KAVRAMLAŞMALAR 2

1.1. ARAZİ İDARESİ VE ARAZİ YÖNETİMİNE İLİŞKİN KAVRAMLAR 2

1.2. ARAZİ_TOPRAK POLİTİKASI 5

1.2.1. Arazi_Toprak Politikasının Araçları 5

1.2.1.1.ön alım (şufa) hakları 5

1.2.1.2. Arsa_Arazi Düzenlemeleri 5

1.2.1.3.Kamulaştırma 6

1.2.1.4.Altyapı Harcamalarına Katılım 6

1.2.1.5.Zorunluluklar 6

1.2.1.6.İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar 6

1.2.1.7.Sorumlu İlgili Kurumlar 6

1.2.1.8.Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi 6

1.2.1.9.Vergisel Araçlar ve Harcamalara Katkılar 6

1.2.1.10.Toprak Stoku 6

1.2.1.11.Tüze ve Yönetim 7

2. ARAZİ İDARE SİSTEMLERİNE ULUSLARARASI YAKLAŞIMLAR 8

2.1. FIG Kadastro Bildirisi (1995) 8

2.2. Bogor Deklarasyonu (1996) 8

2.3. Arazi İdare İlkeleri (1996) 8

2.4. Kadastro 2014 (1998) 10

2.5. Bathurst Deklarasyonu (1999) 10

2.6. Avrupa Birliği Kadastro Ortak İLKELERİ (2003) 11

2.7. Avrupa Birliği Arazi Politikası İlkeleri (2004) 12

3.TÜRKİYE’DE ARAZİ YÖNETİMİ 13

Türkiye’de arazi yönetiminin konusu, öznesi; taşınmaz mal ve onun mülkiyeti, aidiyetidir. Taşınmaz mal; özel iyeliğe ait, kamunun kullanımına ayrılmış, devletin hüküm ve tasarrufunda ya da tescil dışı olabilir. Bu önemli değildir. Eğer etkin ve sürdürülebilir bir arazi yönetiminden söz edilecekse ülkenin tüm arazi/taşınmazları ve onlara ilişkin her türlü arazi veri ve bilgilerine ayrıntılı olarak gereksinme vardır. Bu nedenle Türkiye’ye özgü bir arazi yönetim modeli oluştururken temel olarak taşınmaz mal/gayrimenkul mülkiyeti alınmıştır (çizem 3.) Bundan sonra arazi, taşınmaz mal ve gayrimenkul kavramları yan yana, iç içe ve aynı amaçla kullanılacaktır. ‘Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimine ilişkin yazar tarafından bir öneri çalışma olarak sunulan çizem 3’ün açıklanması, adım adım anlatılmaya çalışılacaktır. 13

4.ARAZİ YÖNETİMİNİN HUKUKSAL TEMELİ 13

4.1. TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI 13

4.2. MEDENİ KANUN 14

4.3. KAMU MALLARI 18

İhya Edilen Taşınmaz Mallar: 18

Hazine Adına Tespit: 18

4.4. ÖZEL HUKUKA KONU OLAN TAŞINMAZ MALA YÖNELİK MÜLKİYET HAKLARI 18

5.ARAZİ YÖNETİMİNİN UYGULAMA / TEKNİK TEMELİ 20

5.1. ARAZİ/TAŞINMAZ MAL İLE İLGİLİ UYGULAYICI KURUMLAR 20

5.2. ARAZİ / TAŞINMAZ MAL İLE İLGİLİ UYGULAMA KANUNLARI 21

5.3.ARAZİ/ TAŞINMAZ MAL MÜLKİYETİNİN; EDİNİMİ, KULLANIMI, DÜZENLEMESİ İLE İLGİLİ TÜM FAALİYET VE UYGULAMALAR 27

5.3.1.Arazi Kullanımı / Planlama 27

5.3.2. Genel Anlamda Arsa/Arazi/Taşınmaz Mal Değerlemesi 31

5.3.3. Arazi Kayıt Sistemi (Tapu ve Kadastro) 31

5.3.4. Arazi / Taşınmaz Mal Kullanımı Edinimi ve İmar Uygulamaları 32

5.3.4.1. Kamulaştırma 33

5.3.4.2. Arsa/Arazi Düzenlemeleri 36

6.KIRSAL ALAN DÜZENLEMELERİ (ARAZİ TOPLULAŞTIRMASI 36

7.KENTSEL ARAZİ DÜZENLEMELERİ 40

7.1. Arsa Düzenlemesi (18.madde Uygulaması) 40

7.2. KENTSEL DÖNÜŞÜM 40

7.2.1. Kentsel Dönüşüm Nedir? 40

7.2.3. Değerleme Esaslı Yönteme Göre Kentsel Dönüşüm Aşamaları 41

8.SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 47

KAYNAKÇA: 47

DÜNYADA ARAZİ YÖNETİMİ

  1. ARAZİ VERİLERİNİN YÖNETİMİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİ VE KAVRAMLAŞMALAR

Yeme, içme, barınma, yaşamı sürdürme dahil insan faaliyetlerinin, etkinliklerinin üzerinde sürdürüldüğü, doğal kaynak toprak; erozyon ve deniz doldurulmaları vb. hariç hep aynı kalmıştır. Kişisel mülkiyetin, zenginliğin de kaynağı olan ve çoğalan nüfusla birlikte artan insan etkinlikleri için; daha fazla toprağı edinme, kullanma, değiştirme, dönüştürme, isteği ve gereksinmesi ortaya çıkmıştır. Kamu ve yerel yöneticiler artan kamu hizmetlerini görmek için daha fazla oranda toprağı- araziyi edinmek ve nitelikli işgörü sunmak için oldukça fazla veri/bilgiye sahip olmak isterler.

Yere, araziye ilişkin olan bu veri/bilgiler; kararlar vermek, raporlar üretmek, çözümlemeler, analizler yapmak için gereklidir. Bilgiler kullanıcılar tarafından sık sık istenir. İsteklerin çoğu insanlar ve yerlerle ilgilidir. Nicelik ve nitelik yönünden olağanüstü artan arazi-yer verilerinin idaresi ve yönetimi önem kazanmıştır (Ülger 1988). Bu gelişmelere uygun teknolojik gelişmelerin de yardımı ile birbirleri ile iniltili yeni kavramlaşmalar, süreçler ortaya çıkmıştır. Bunlardan bazıları; ‘Arazi İdaresi’, ‘Arazi Yönetimi’, ‘Yersel Arazi Veri Tabanları’ ile ‘Yersel Arazi Bilgi Sistemleri’ dir. Bu kavramlardan bazıları da ‘Arazi İdaresi’, ‘Arazi Yönetimi’ dir.

1.1. ARAZİ İDARESİ VE ARAZİ YÖNETİMİNE İLİŞKİN KAVRAMLAR

UNECE (1996) ve (2005)’e göre arazi idaresi; “arazi yönetim politikalarının uygulanması sırasında, araziyle ilgili sahiplik, değer ve kullanım bilgilerinin oluşturulması, kaydedilmesi ve kullanıcılara sunulması işlemidir.” Dale ve McLaughlin (1999) ise arazi idaresini; “(1) arazi ve taşınmazlardaki gelişmeleri izleme, (2) arazinin kullanım ve korunmasını düzenleme, (3) satış, kiralama ve vergilendirme yoluyla araziden gelir elde etme ve (4) arazinin mülkiyet ve kullanımıyla ilgili anlaşmazlıkları çözme süreçleri” olarak tanımlamaktadır.

UNECE (1996) ve WPLA (2008) gibi Dale ve McLaughlin (1999) da, arazi idaresinin üç temel özniteliği olarak; mülkiyet, değer ve kullanımı ifade etmektedir. Mülkiyet verisi, zilyetliğin güvenliği; değer verisi, arsa düzenlemeleri, vergilendirme ve kamulaştırmada adaletin sağlanması; arazi kullanım verisi ise etkin kaynak yönetimi için gereklidir (Çete, 2008). Arazi idaresi sistemleri başlangıçta arazi ve mülkiyet gelişiminin düzenlenmesi, arazi kullanımının kontrol edilmesi, vergilendirme ve arazi anlaşmazlıklarının giderilmesi gibi görevlere odaklı iken günümüzde sürdürülebilir kalkınmayı desteklemek amacıyla bütüncül bir arazi yönetimi yaklaşımını hedeflemektedir (Enemark vd., 2005; Kalantari vd., 2008).

Arazi yönetimi; sürekli artan nüfusu destekleyecek arazi kaynaklarının etkili kullanımını sağlamak; doğal çevrenin bozulmasını önlemek; yeni, yaşanabilir yerleşim alanları oluşturmak; su havzalarını ve sulak alanları korunmak; sosyal ve teknik altyapı alanları geliştirmek; arazi gayrimenkul piyasasının ekonomik getirilerine eşit erişim sağlamak; arazi ve yapılarla ilgili vergi ve harçlar yoluyla devlet hizmetlerini desteklemek gibi temel arazi yönetimi politikalarına yönelik karar verme süreçleri olarak tarif edilmektedir (Dale and McLaughlin, 1988; FIG (1995). Arazi yönetimi birçok sosyal ve çevresel hedefi içermekle birlikte gelişmekte olan ülkelerin çoğunda ekonomik amaçlara öncelik verilmektedir. Günümüzde, araziyle ilgili mülkiyet haklarının kamu tarafından düzenlenip güvence altına alınmasına yönelik bir arazi yönetimi serbest piyasa ekonomisin ana bileşeni ve gelişmiş bir yaşam standartlarına erişimin öncelikli adımı olarak görülmektedir (FIG, 1995). Arazi Bilgi Yönetimi ve yönetim düzeneklerinin oluşturulmasının gerekliliği; bilgi toplamak için gerekli teknolojiyi sağlamayı, bilgilerin etkili biçimde kullanılması yollarının aranmasına, bilgi sistemlerinin oluşturulmasına, geliştirilmesine, neden olmuştur.

Bilgi sistemleri; McLaughling-Nicholes tan, Ülger tarafından geliştirilmiş ve Çizem 1’de sunulmuştur ( Ülger 1988). Çizem 2’ de ise arazi bilgisinin ne anlama geldiği, neden haritacılığın/geomatik mühendisliğinin ve dolayısı ile arazi yönetim sisteminin öznesi olduğu açıkça görülmektedir.

Çizem 1. Bilgi Sistemlerinin Sınıflandırılma Örneği

Çizem 1.1. Arazi Bilgi Sistemi

Çizem 2’de görüldüğü gibi, arazi bilgisi grafiktir ve idari olarak bir ülkeye il’e, ilçeye ilişkindir. Grafik-idari olarak tanımlanan her arazi parçası bir coğrafi birimi oluşturur. Coğrafi birimler ise hem topografik hem de tematik niteliktedirler.

Çizem 2. Arazi Bilgisinin Anlamı (Dekker 1984)

Arazi ile ilgili olan veriler, bilgiler aşağıdaki alanlarda kullanılmak için gereklidirler:

  • Kırsal Ve Kentsel Toprak Düzenlemelerinde,

  • Taşınmaz Değerlemesinde,

  • İpotek Ve Yatırım Kararlarını İçeren Taşınmaz Terk Etmelerinde,

  • Sınır Ve Mülkiyet Anlaşmazlıklarının Çözümünde,

  • Teknik Altyapı Tesislerinin Planlamasında Ve Yerleştirilmesinde,

  • Arazi İle İlgili Politikaların Oluşturulmasında Ve Planların Yapılmasında,

  • Arazi Anlaşmazlıklarını En Aza İndirgemek İçin Araştırmacılar Ve Planlamacılar Tarafından Var Olan Ve Amaçlanan Arazi Kullanım Biçimlerinin İzlenmesinde,

  • Büyük Bayındırma Projelerinin ( Yol, Baraj vb.) Yapımında Ve İdaresinde,

  • Orman Ve Sulak Alanların Korunması ve İdaresinde,

  • Maden Alanlarının Ve İşletmelerinin Yönetiminde,

  • Taşınmaz Mal Yönetimi Ve İdaresinde,

  • Çevre Kirliliğinin Önlenmesinde,

  • İstatistik Ve Değerlendirme Yapılmasında Vb. (Ülger 1988).

Bu alanların hepsinde, parsel düzeyinde derlenmiş ve elde edilmiş veri/bilgilere gerek vardır.

Toprağın, semantik (anlamsal) kayıtları ile üzerindeki hakları: kamu yönetimi, planlama, toprakla ilgili diğer özel işlemler için büyük önem taşır. Önceden beri, toprağın sicil ve haritalar biçimindeki bu kayıtları “kadastro” terimi altında bilinir. Kadastro, parselle ilgili geometrik ve tanımsal bilgileri içermektedir. İşte bu bakımdan kadastro, arazi yönetiminin, arazi bilgi sisteminin bazıdır (Ülger 1988).

1.2. ARAZİ_TOPRAK POLİTİKASI

Sürdürülebilir bir arazi yönetim modeli için öncelikle ülke genelinde bir Arazi-Toprak politikasına gereksinme vardır.Kamu kuruluşlarının taşınmaz mallara yönelik tutum ve davranışları olan ve devletçe belirlenen Arazi_Toprak politikası, bir taraftan kentsel ve kırsal taşınmazların uygun kullanımını sağlarken diğer yandan bireysel özel mülkiyetin geniş bir şekilde dağılımı ile taşınmaz mülkiyetinin ve gelirinin sosyal adalet ilkelerine uygun olarak dağıtılmasına olanak sağlamalıdır. Böyle bir politika; özünde özel mülkiyeti korumalı, toplum yararına olan politikalar üretmeli, serbest pazar ekonominin kurallarına uygun olmalıdır. Anılan özellikler; demokratik olarak yönetilen ülkelerin anayasalarında öncelikli olarak yer almış olup, taşınmaz mallarda özel mülkiyet ile bunun kamu-toplum yararına sınırlandırılmasına ilişkin haklar garanti edilmiştir.

Arazi_Toprak politikasının oluşturulması için yetkili kurumlar ve onların görevleri yasal anlamda net ve anlaşılır biçimde tanımlanmalı ve belirlenmelidir. Bunun için merkezi hükümetler ve belediyeler yetkilidir. Merkezi hükümet; ülke düzeyinde amaca uygun bir yasal ve ekonomik düzenlemeleri içeren, bir anlamda toprak-taşınmaz mal anayasası olarak adlandırılabilecek yapıyı kurmalıdır. Buna sahip olmak önemlidir. Merkezi hükümetler; bölgesel özellikleri göz önüne alarak bölge planlarını yapmalı, yaptırmalı böylelikle bölgesel arazilerin en uygun kullanımını sağlamalıdır.

Arazi_Toprak politikasını oluştururken, tüm sorumlular görevlerini yaparken özel mülkiyetin, Anayasa’da ve genel yasalarda yer alan güven altına alınması ilkelerine uymak zorundadır. Ancak yükümlüler; mülkiyet güvencesinin Anayasa ilkesi olarak konulmasının yanı sıra, mülkiyetin toplum yararına kullanılmasının da sağlamasını ve yerine getirilmesini denetlemekle da görevli olmalıdırlar (Sosyal Amaç) [Anayasa Hükmü].

Uygun bir Arazi_Toprak politikasının oluşturulabilmesi için yükümlüler – sorumlular pazar ekonomisinin koşullarını göz ardı etmemelidirler. Güvenilir bir taşınmaz mallar piyasası oluşturulabilmek için taşınmaz pazarına katılmalıdırlar ve bu pazarın güvenilir biçimde sürdürülmesine katkı sağlamalıdır.

Arazi_Toprak politikası için her düzeyde uygun toprak kullanımın planlanmasının gereği açıktır. Bir planlama düzeneği hiyerarşik olarak büyük alanlardan küçüğe, daha üst düzeyden alt düzeye doğru kurulmuştur. Planlama; ülke, bölge düzeyinden başlayarak nazım ve uygulama imar planına (1:100.000 ölçekten 1:1000 ölçeğe) kadar sıralanabilir.

1.2.1. Arazi_Toprak Politikasının Araçları

Arazi_Toprak politikası; yalnızca yükümlülerce alım-satım, trampa gibi sivil taşınmaz mal hukukunun özel araçları ile serbest piyasanın kurallarına uygun sağlanamaz. Bunlar bir anlamda parçacıl ve bireysel küçük çaplı uygulamalardır. Kamu hukukunun özel araçları olan; kentsel arsa düzenlenmeleri, kırsal toprakların düzenlemesi, kentin çöküntü, iyileştirme bölgelerinin yenilenmesi, dönüştürülmesi gibi uygulamalardan da yararlanılmalıdır. Kamu hukukunun özel araçları; toprak ve mülkiyet hukuku, vergi ve finansmandan oluşur.

Arazi_Toprak politikasını gerçekleştirmek için gerekli araçlar aşağıdaki başlıklar altında sıralanmıştır:

  • Ön Alım (Şufa) Hakları

  • Arsa_Arazi Düzenlemeleri

  • Kamulaştırma

  • Altyapı Harcamalarına Katılım

  • Zorunluluklar

  • İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar

  • Sorumlu İlgili Kurumlar

  • Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi

  • Vergisel Araçlar Ve Harcamalara Katkılar

  • Tüze ve Yönetim

      1. ön alım (şufa) hakları

Sorumlular, esnek ve adil bir düzenleme yapabilmeleri için, ellerinde piyasayı dengeleyecek, fiyat artışlarını normalleştirecek kentsel topraklara sahip olmalıdırlar. Bunun için belediyeleri toplumun yararı için ön alım (şuf’a) haklarına sahip olmalıdırlar.

1.2.1.2. Arsa_Arazi Düzenlemeleri

Bir arsa_arazi düzenlemesi sırasında; taşınmazların değeri ve alanları belli oranlarda değişir. Ayrıca ortak alanlar ve kamusal tesisler için, gerekli yerler tüm taşınmaz sahiplerinden eşit oranda sağlanır. Düzenlemeden sonra özel kullanım için sunulan arsa-arazilerin dağıtımı ya alana ya da değer ölçütüne göre yapılabilir.

        1. Kamulaştırma

Kamusal toprak/arazi gereksinmeleri için arsa düzenlemeleri ve toprak sahibi ile yapılacak anlaşmalar yeterli olmaz ise kamulaştırma yapılabilir. Mal sahibi ile anlaşmada, satış, trampa vb. farklı seçenekler öncelikle ele alınmalıdır.

        1. Altyapı Harcamalarına Katılım

Yerel yönetimlerin harcamaları ve yaptıkları katkılar ile düzenleme sonrası mal sahiplerinin sağladığı yararların denkleştirilmesi için maliklerden harcamalara katılım payları alınmalıdır. Arsa politikası açısından teknik altyapı harcamalarına katılım için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Teknik altyapı tesislerinin masraflarını; toprağın edinilmesi ve yapıya uygun hale getirilmesi ve yapılması aşamaları içerir. Katkı payı oranları idareler tarafından çıkarılacak yönetmeliklerle belirlenir. Katkı payını ödeme günü, tesisler kesin olarak inşa edilmiş, bağlantısı yapılan imar parseli plana uygun olarak kullanılabilir duruma geldiğinde başlar. Belediyelerin bu katkı paylarına karşılık teknik altyapı bağlantılarını imar ve trafiğin gereklerine uygun olarak sağlama yükümlülüğü vardır (1994, Seele).

Mal sahibi; yenileme, iyileştirme, dönüşüm gibi düzenlemelerde ortaya çıkan değer artışına karşın bir denkleştirme ödentisini ödemelidir. Bu değer artışı, tüm planlama, toprak düzenlemeleri ve teknik altyapı bağlantısından oluşur.

        1. Zorunluluklar

Özel mülkiyetteki taşınmaz malların plana uygun olarak kullanılması elbette mal sahiplerinin tasarrufundandır. Ancak İmar Kanununda, taşınmaz malların plana uygun kullanımı için belediyelerin yetkileri olmalıdır. Meri İmar kanunu bu konularda yeterli değildir. Almanya İmar Kanunu’nda buna ilişkin maddeler mevcuttur (AİK: md. 176, 177, 172, 179).

Almanya imar kanunu yukarıda belirtilen maddelerin, imar etme zorunluluğundan, mevcut yapının güzelleştirilmesini, onarılmasını mal sahibine zorla yaptırıma kadar eylemler belirtilmiştir. Bir parselin imar edilmeyen parçasının yeşillendirilmesini isteyebilir. Belediye yapılmış yapıların yıkılmasını, değiştirilmesini, tamamen ya da kısmen ortadan kaldırılmasını isteyebilir. Bu maddeler önemlidir ve imar tüzemizde yer almalıdır.

        1. İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar

Belediyeler; imar planlarının güvence altına alınabilmesi için planlama kurumlarına ve uygulamacılara taşınmazlar ya da taşınmazlar üzerindeki tasarruf haklarına izin kısıtlamaları ya da yasakları getirebilirler.

        1. Sorumlu İlgili Kurumlar

Bunlar; parsellerin grafik ve grafik olmayan veri ve bilgilerinden sorumlu, tapu ve kadastro kurumu ile taşınmazların değerlerini saptayan ve bunları sürekli belirleyerek güvenilir bir taşınmaz mal piyasasının oluşturulmasını sağlayan uzman yeminli taşınmaz mal değerleme komisyonları olmalıdır.

        1. Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi

Bir toprak politikasının istenen etkiyi sağlamasının ön koşulu; kullanıma, dolaşıma sunulacak imarlı alanlardır. Planlama, daha önceki imar koşullarını ve toprak politikalarını göz önüne almalıdır. Uygun, kabul edilebilir bir toprak düzenlemesi için; bağlayıcı, kısa sürede gerçekleştirilebilecek toprak kullanım planlaması ve bu planın mal sahipleri ile kamunun çıkarlarını adaletli olarak dengelemelidir.

İmar planlarında (nazım imar) öngörülen gereksinimden daha fazla yapı alanı ayrılmalıdır. Ancak bu durum, kentin yayılmasına, saçılmasına ve pahalı teknik ve sosyal altyapı yapımına neden olmamalıdır. Nazım planlarında, orta sürede kestirilen gereksinimin üstünde yapı alanları öngörülmesi bir toprak politikasının uygulanmasını zorlaştırır. Kentsel toprak üretmek kaçınılmazsa da toprak spekülasyonun varlığı da unutulmamalıdır. Bu da güvenilir bir arsa ve arazi piyasasının oluşumunu olumsuz etkilemektedir.

Yeterli miktarda üretilemeyen yapıya ayrılmış imarlı alanlar ise taşınmaz mallar piyasasında rekabeti arttırarak taşınmazların fiyatlarını pahalı kılar. Toprak fiyatının yükselmesi; yoğunlukların artmasına, kamusal trafik ve yeşil alanların yetersizliğine yol açar. Çok yüksek taşınmaz fiyatları, toprak mülkiyetinin ve toprak kazancının dağılımını da olumsuz etkiler.

Toplumsal ve özel çıkarlar için, toprak mülkiyeti ve onun kullanımından elde edilecek gelirin sosyal adalete uygun dağıtılabilmesi için toprak politikasına ilişkin pazar düzenlemelerine gereksinim vardır (Mainz, 2007). Bunun için bir yandan planlama kurumları toprağa gereksinim duymayanlar için arazi elde tutmaya yönelik düzenleme yaparken, vergilerin ve teknik altyapı harcamalarına katkıların alınması toprak politikasının sürdürülmesine de önemli rol oynar.

        1. Vergisel Araçlar ve Harcamalara Katkılar

Emlak, gelir vergileri vb. vergiler taşınmazdan elde edilen kazancın dağılımı için önemlidir. Vergi araçları, toprak kullanımını ve toprak mülkiyetinin dağılımını etkileyen bir faktördür. Vergi değerlerinin, rayiç değerin çok altında kalması, imarlı alanların hem elde tutulmasını hem de yapısal kullanıma yönlendirmesini olumsuz etkiler.

Vergilerin toprak politikası açısından etkisi, öncelikle kullanıma ve kişisel taşınmazların değerlemesine ve gelirine bağlıdır. Bunun için taşınmazların emlak, malvarlığı ve miras vergileri için değer haritalarının yapılması ve değer belirleme gününde değerlerinin belirlenmesi önemlidir. Kamu eli ile yapılan yatırımların ortaya çıkardığı değer ve bundan kamunun yeni yatırımları için adaletli bir pay alabilmesi, taşınmaz malların değerlemesiyle olanaklıdır. Bu aynı zamanda yoğun yapılaşmış, imara aykırı riskli alanların imarı için kaçınılmaz bir uygulama ve düzenleme aracının da temelidir.

        1. Toprak Stoku

Toprak düzenlemesi ve kentsel toprak politikası için toprak stoku yapılması gereklidir. Belediyeler; serbest piyasada uygun fiyatla satın alma yolu ile ya da devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden, kentsel alanlar için ilerde kullanılacak yerleri, elde tutma yolu ile taşınmaz mal edinmelidir. Bu yapılacak imar planlarını uygulamalarının gerçekleştirilmesinin en önemli aracıdır.

Toprak satın almanın dışında taşınmazların yer değiştirilmesi de önemli bir uygulama aracıdır (Seele 1994). Bu tür uygulamalar kentsel faaliyetlerin tarımsal yapıya olan etkilerini ortadan kaldırmada, su havzalarının korunması, kıyılarda yapılaşmanın başka alanlara aktarılmasında, orman içindeki yapılaşmaların kaldırılmasında taşınmazların yer değiştirilmesi yöntemi, önemli uygulama esnekliği sağlar.

Arsa düzenlemesi ise, yapıya uygun arsaları sunar ve böylece piyasaya uygun fiyatlarla alınabilecek arsalar üretilmiş olur.

        1. Tüze ve Yönetim

Bütün bu kentsel toprak politikalarının hayata geçirilebilmesi için mutlaka yasa ve yönetmeliklere gereksinme vardır. Plan yapımından imar uygulamalarının nasıl ve hangi yöntemlerle yapılacağına, gerekli finansmanın sağlanmasına, kamu, özel kişilerin karşılıklı sorumluluk ve görevlerinin tanımlanacağı yasal süreç belirlenmelidir.

Bu sürecin yerine getirilebilmesi için konuları bilen öngörü sahibi yöneticilere ve uzmanlara gerek vardır. Arsa düzenlemeleri ve taşınmaz değerlemesi uzmanlarının bulunduğu ölçme büroları ve kentsel harita ve kadastro dairelerinin her düzeyde yapılan imar planlarının uygulanmasında önemli payları vardır.

  1. ARAZİ İDARE SİSTEMLERİNE ULUSLARARASI YAKLAŞIMLAR

Taşınmaz haklarını ve araziye erişimi güvence altına almanın temelini oluşturan AİS’in önemi, her geçen gün daha iyi anlaşılmaktadır. Bu bağlamda uluslararası organizasyonlar tarafından AİS alanında toplantılar düzenlenmekte, bildiri, rapor ve deklarasyonlar yayınlanmaktadır. Bu bölümde, bu çalışmaların sonuçlarının özetlenmesi hedeflenmektedir. Uluslararası alanda Aİ bağlamında yürütülen çalışmalar genellikle dört kuruluşun öncülüğünde gerçekleştirilmektedir. Bunlar; Uluslararası Haritacılar Federasyonu (FIG), Birleşmiş Milletler (BM), Avrupa Birliği (AB) ve Dünya Bankası (DB)’dir. Aşağıda bu kuruluşlar tarafından arazi idaresi alanındaki çalışmalara yol göstermek amacıyla yayınlanan ve uluslararası alanda kabul gören temel bildiri, rapor ve deklarasyonlar ana hatlarıyla aktarılmaktadır (Çete, 2008).

2.1. FIG Kadastro Bildirisi (1995)

FIG Kadastro Bildirisi, 1995 yılında FIG’in 7. Komisyonu tarafından Hollanda’nın Delft kentinde düzenlenen konferansın sonuç ürünü olarak yayınlanmıştır. Bildiri, ifadelerinin uzun vadeli ve kolay anlaşılır bir yapıya sahip olması nedeniyle, kadastro alanında bugüne kadar yayınlanmış en etkili çalışmalardan biri olarak kabul edilmektedir (Williamson vd., 2003).

Bildiri’nin birinci bölümünde, AY’nin önemi ve misyonuna vurgu yapılmakta ve bu misyonun yerine getirilebilmesi için sağlıklı arazi bilgisine etkin erişimin bir ön koşul olduğu ifade edilmektedir.

İkinci bölümde, kadastronun taşınmaz haklarıyla ilgili bilginin temel kaynağı olduğu ve günümüzde birçok kurum ve kuruluşun uygulamalarında bu verileri giderek artan bir oranda kullandıkları dile getirilmektedir. Bu bölümde dikkat çekilen noktalardan bir diğeri ise, kadastronun parsel tabanlı bir sistem olduğu ve her bir parselin özgün bir kod veya parsel tanımlayıcısının bulunduğudur. Bu kod veya tanımlayıcı sayesinde, parselin öznitelik bilgileriyle geometrisi ilişkilendirilebilmektedir.

Üçüncü bölümde, dünyadaki kadastral sistemlerin zaman içinde farklı amaç ve içeriklerle oluşturulmaları sebebiyle aralarında farklılıkların bulunduğu ve özellikle ABS’nin hayata geçirilmeye başlanmasıyla birlikte, kadastral veriden sorumlu organizasyonlar arasındaki koordinasyonun daha da etkin bir hal aldığı ifade edilmektedir. Hatta bazı ülkelerde, yasal ve mali arazi tescili ile ölçme ve harita yapımı faaliyetlerinin, farklı sistemlerin kolaylıkla bilgi alışverişinde bulunabilecekleri şekilde bir organizasyon altında birleştirildiği belirtilmektedir.

Bildiri’nin dördüncü bölümünde, haritacıların kadastro çalışmalarındaki rolü tanımlanmıştır. Kadastronun amacına ve organizasyon yapısına bağlı olarak görevler değişebilmekle birlikte, haritacıların kadastroyla ilgili temel görevleri; kadastral ölçme ve kontrol, arazi ve binaların değerlemesi, toplumun çıkarlarının korunması amacıyla arazi kullanım planlamasında danışmanlık ve arabuluculuk yapılması, kadastro veritabanlarının yönetimi ve işletilmesi ve taşınmazla ilgili anlaşmazlıkların çözümü olarak sıralanmıştır.

Beşinci bölümde, kadastroda kaydedilebilecek hak, kısıtlama ve sorumluluklar ele alınmış ve bu bağlamda bir hak, sorumluluk veya kısıtlamanın belli bir arazi parçasıyla ilgili olması durumunda kadastroda kaydedilebileceği belirtilmiştir. Çoğu kadastral sistemde kaydedilen hak, kısıtlama ve sorumluluk türleri ise; mülkiyet, kiralama, irtifak hakkı, ipotek, toplum veya grup hakları ile farklı bölgelerdeki çeşitli haklar şeklinde ifade edilmiştir.

Altıncı bölümde, kadastronun oluşturulması ve sürdürülebilmesi sürecinde çözülmesi gereken yasal, örgütsel ve teknik meselelerden bahsedilmekte; sonuç bölümünde ise, ekonomik kalkınma ve çevre yönetimindeki rolünden dolayı bugün kadastronun küresel açıdan giderek daha fazla değer kazanmakta olduğu vurgulanmakta ve bu bilincin tüm dünyaya yayılması gerektiği ifade edilmektedir (FIG, 1995).

2.2. Bogor Deklarasyonu (1996)

Bogor Deklerasyonu, 18–22 Mart 1996 tarihleri arasında Endonezya’nın Bogor kentinde düzenlenen Kadastro Uzmanları Bölgelerarası Toplantısı’nın sonuçlarının bir özeti olarak yayınlanmıştır. BM’nin organizatörlüğünde gerçekleştirilen toplantıda, 14 farklı ülkeden uzmanlar hazır bulunmuştur.

Deklarasyonda, kadastral sistemlerin; etkin arazi pazarlarının oluşturulması ve sürdürülmesinde, arazi haklarının korunmasında ve uzun vadede AY’nin desteklenmesinde son derece önemli bir role sahip olduğu vurgulanmıştır. Ayrıca, araziye erişim, zilyetlik güvenliği ve arazi kaynaklarının yönetimi bağlamında günümüzde yaşanmakta olan sorunlar da ifade edilmiştir. Bu sorunlar; (1) araziye yönelik özellikle işgal ve kullanım haklarının belirlenmemiş olması, (2) arazi haklarının açık bir şekilde tanımlı olmaması, tanımlı olan yerlerde ise genellikle sahiplik haklarının merkezi otoritece, kullanım haklarının da yerel otoritece yürütülmesi, (3) arazi kullanımıyla ilgili düzenlemelerin çok parçalı bir yapıda olması, (4) parseller üzerindeki kısıtlama ve sorumlulukların açık bir şekilde tanımlanmamış olması, (5) gayri resmi zilyetlikler, (6) birçok kadastral sistemin kentsel gelişim hızına ayak uyduramaması, (7) araziyle ilgili sahiplik, kullanım hakları vb kayıtların farklı kurumlarda tutulması sebebiyle yaşanan uyumsuzluklar, (8) tapu ve kadastroyu bütünleştirme ve daha verimli hale getirmeihtiyacı, (9) tapu ve kadastronun değerleme ve planlama gibi diğer arazi idaresi ve yönetimi faaliyetleriyle ilişkilendirilmesi ve koordine edilmesi ihtiyacı, (10) kurumların çalışmalarını veri değişimine olanak sağlayacak standartlar çerçevesinde yürütmüyor olması, (11) kadastronun kendi içinde, kapalı bir sistem olmadığının ve arazi piyasalarını, tarımsal üretkenlik artışını, sürdürülebilir ekonomik kalkınmayı, çevre yönetimini, politik kararlılığı ve sosyal adaleti desteklemesi gerektiğinin yeterince anlaşılamadığı şeklinde tanımlanmıştır.

Deklarasyonda, kadastronun arazi politikasını destekleme bağlamındaki rolü üzerinde de durulmuş ve bir kadastral sistemin oluşturulması ve sürdürülmesi sırasında değerlendirilebilecek yasal, kurumsal ve teknik seçenekler ifade edilmiştir. Bogor’da değinilen bir diğer nokta ise, özel sektörün kadastroya katılımının maliyet etkinliği ve üretkenliği arttırdığı, bu sebeple kadastro çalışmaları sırasında özel sektörden artan bir oranda yararlanıldığıdır. Ayrıca, özel sektörün yeterli kalite kontrol mekanizmalarıyla denetlenmesi gerektiği, önceleri lisanslamayla yapılmaya çalışılan bu denetimin, bugünlerde kalite güvencesiyle gerçekleştirilmesi yönünde bir eğilimin söz konusu olduğu da vurgulanmıştır.

Deklarasyonun son kısmında ise; BM’ye, ulusal hükümetlere ve Sivil Toplum Kuruluşları (STK)’ya kadastro ile ilgili önerilerde bulunulmaktadır. Buna göre BM’ye daha çok uluslararası alanda kadastronun önemiyle ilgili bilincin arttırılması ve mevcut sorunlara çözümler üretilmesiyle ilgili girişimler düzenlenme önerisinde bulunulurken, ulusal hükümetler için şu tavsiyeler sıralanmaktadır: (1) Arazi ve mülkiyetin ekonomik kalkınma, çevre yönetimi ve sosyal kararlılıktaki temel rolünün farkına varılmalı, (2) temel altyapı olarak arazi pazarlarının işletilmesinin önemli bir gelir kaynağı olduğu ama aynı zamanda da bu gelirin arttırılmasının kadastral faaliyetlerdeki gelişmelere bağlı olduğu unutulmamalı, (3) gerek kağıt gerekse bilgisayar ortamındaki kadastral haritaların ulusal konumsal veri altyapısındaki temel rolünün farkına varılmalı ve bu çalışmalar diğer tüm konumsal verilerle birlikte ulusal bir jeodezik ağ çerçevesinde yürütülmeli, (4) etkinliğin arttırılması ve tekrarların azaltılması için, kadastro ve arazi kaydının bütünleşik yönetilmesi ve işletilmesi gerektiğinin bilincinde olunmalı, (5) etkin kadastral sistemlerin oluşturulması ve sürdürülmesinde devlet, özel sektör ve eğitim sektörü arasındaki ilişkinin öneminin farkına varılmalı, (6) BM’nin, kadastral sistemlerin kurumsal yapılanması ve kapasite gelişimiyle ilgili yürüttüğü faaliyetler desteklenmeli ve (7) kadastral sistemlerin gelişim ve sürdürülmesine etkin bir biçimde katkı sağlayabilmeleri için, STK ve özellikle de kadastral faaliyetlerle ilgili mesleki organizasyonlar ve topluluklar güçlendirilmelidir. STK’ya yapılan öneri ise, kadastral sistemlerin oluşturulması ve geliştirilmesinde katalizör rolü oynamalarıdır (UN, 1996).

2.3. Arazi İdare İlkeleri (1996)

Birleşmiş Milletler Avrupa Ekonomi Komisyonu (UNECE), 1993 yılında, temelde doğu ve merkez Avrupa’daki AİS’in güçlendirilmesi amacıyla bir girişim başlatmıştır. Bu girişimde, bir taraftan ülkelerin Aİ ile ilgili mevcut ihtiyaç ve problemlerinin tanımlanması, diğer taraftan da uzmanların görüş ve deneyimlerini paylaşmalarına imkân sağlanması hedeflenmiştir. Bu kapsamda düzenlenen bir seminer ve altı çalıştayın bulgularından yola çıkılarak, 1996 yılında “Arazi İdaresi İlkeleri” (Aİİ) başlıklı rapor yayınlanmıştır (UNECE, 1996).

Aİİ, sağlıklı bir AİS’in oluşturulması ve sürdürülmesi için gereken faktör ve mekanizmaları tanımlamakta, ancak, ülkelerin farklı gelenek ve altyapılara sahip olmaları nedeniyle, bir arazi idare sistemi modeli önermemektedir. Raporda Aİ; (1) arazi ve arazi idaresi, (2) yasal çerçeve, (3) finansal meseleler, (4) arazi kullanım planlaması, (5) kurumsal düzenlemeler, (6) teknik meseleler ve (7) bir arazi idare sisteminin oluşturulma usulleri alt başlıklarında irdelenmekte ve öneriler sunulmaktadır.

Aİİ’ye göre, AİS’i oluşturan veya gözden geçiren ülkelerin yasal bağlamda dikkate almaları gereken temel hususlar şunlardır:

  • Taşınmazların doğasını ve üzerindeki hakları tanımlayan bir arazi yasası olmalı,

  • Hem kentsel hem de kırsal alanlardaki bütün taşınmazları kapsamalı,

  • Kadastral ölçmeleri kimin yürüteceğini ve veri kalitesini belirlemeli, ancak, yöntem ve teknikleri detaylı olarak tanımlamamalı,

  • Taşınmaz yasalarına ilave olarak, veri mülkiyeti ve arazi bilgisinin yönetimiyle ilgili yasalar da mevcut olmalı ve

  • Mevzuat, organizasyon ve finansman meselelerinin çözümünün, genellikle teknik meselelerin çözümünden daha zor olduğu unutulmamalıdır.

Aİİ finansal açıdan da bazı öneriler sunmaktadır. Buna göre devlet;

  • Yatırımları teşvik etmek ve arazi pazarlarının etkin bir şekilde işletilebilmesini sağlamak için mekanizmalar oluşturmalı,

  • Vergilendirme, kamulaştırma vb uygulamalarda ihtiyaç duyulan taşınmaz pazar değerlerini tespit edecek nitelikli değerlemecilerin yetiştirilebilmesi için yeterli eğitim olanaklarını sağlamalı,

  • İhtiyaç duyduğu tüm arazi ve taşınmaz değerlerinin sağlanabilmesi için gerekirse merkezi bir değerleme kurumu kurmalı,

  • Emsal yöntemiyle gerçekleştirilen değerlemelerde ihtiyaç duyulan nitelikli arazi ve taşınmaz kayıtlarını oluşturmalı ve sürdürmeli ve

  • Yeni bir AİS’in kurulması veya mevcutlarının iyileştirilmesi aşamasında maliyet etkinliği dikkate almalı ve maliyetin geri kazanımını arttırmak için stratejiler geliştirmelidir.

Aİİ, arazi kullanım planlamasıyla ilgili de bazı önerilerde bulunmaktadır. Buna göre:

  • Kadastro, arazinin mevcut ve müsaade edilen kullanımıyla ilgili bilginin kaydedildiği bir araç olarak görülmeli,

  • AİS, arazinin sahiplik, değer ve kullanımıyla ilgili bütün temel verilere bilgisayar ağı aracılığıyla kolay erişimi sağlamalıdır.

Aİİ’de kurumsal bağlamda ise özetle şu öneriler yer almaktadır:

  • Kurumsal meselelerine çözüm arayan ülkeler, Aİ ile ilgili farklı yaklaşımları araştırmalı, karşılaştırmalı, analiz etmeli ve kendi durumlarına en uygun bileşenleri belirlemeli,

  • Bakanlıklar arası koordinasyon sağlanmalı, bu bağlamda ilgili bakanlıkların temsilciliklerinden oluşturulan bir Aİ koordinasyon kurulunun oluşturulması değerlendirilmelidir,

  • Politika oluşumu, kadastro ve arazi idare sisteminin bütüncül kontrolünden sorumlu lider bir kurum tanımlanmalı,

  • AİS’in hem oluşturulması hem de güncellenmesi ve sürdürülmesinde özel sektör kaynaklarından yararlanılmalı ve

  • Özel sektörün sisteme dahil edildiği yerlerde hem uyumluluğu hem de kalite güvencesini sağlamak amacıyla mekanizmalar uygulamaya koyulmalıdır.

Aİİ’nin teknik meseleler ile ilgili önerileri ise genel olarak şu şekilde sıralanmaktadır:

  • Araziye ait bütün verilerin ortak bir referans sisteminde bir araya getirilebilmesi için, bir jeodezik kontrol ağı oluşturulmalı veya mevcutlar iyileştirilmeli,

  • Bilgisayarlı sistemler oluşturulurken; sistemde bulunması gereken kayıtlar, ilişkileri, kayıtlara erişim nasıl sağlanacağı ve güncellemenin ne şekilde gerçekleştirileceği belirlenmeli,

  • AİS’in bilgisayar ortamında oluşturulmasının maliyetli olduğu, zaman gerektirdiği ve tam olarak uygulanmasının yıllar alabileceği unutulmamalı ve

  • Kayıtların veri içeriği başlangıçta yoğun kullanıcı ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde belirlenmeli ve adım-adım uygulama yaklaşımı tercih edilmelidir.

Aİİ’nin son bölümünde ise AİS’in oluşturulmasıyla ilgili usuller üzerine önerilerde bulunulmuştur. Buna göre:

  • Devlet ve kamunun ihtiyaçları belirlenmeli,

  • Sistemin gereksinimlere cevap verebilmesi için yeni idari yapılar oluşturulmalı,

  • Arazi ve arazi bilgisinin yönetimini içeren yeni bir mevzuat hazırlanmalı,

  • Kayıtların güncel durumu yansıttığından emin olunmalı ve

  • Sistemdeki veriye kolay ve maliyet etkin erişim sağlanmalıdır.

2.4. Kadastro 2014 (1998)

1994 yılında Avustralya’nın Melbourne şehrinde düzenlenen XX. FIG Kongresinde, FIG’in 7. Komisyonu (Kadastro ve Arazi Yönetimi Komisyonu), dört yıl süreyle faaliyet göstermek üzere üç Çalışma Grubu kurmuştur. Bunlardan biri olan “Çalışma Grubu 7.1”, gelişmiş ülkelerdeki kadastral reform projeleri üzerine çalışma yürütmekle görevlendirilmiştir. Nitekim Grup gerçekleştirmiş olduğu eğilim analizi sonucunda; kadastral sistemlerin gelecek 20 yıl içinde nerede olacağı, bu süreçte yaşanabilecek değişimler, değişimlerin nasıl hayata geçirilebileceği ve uygulanmaları sırasında kullanılacak teknoloji bağlamında bir vizyon geliştirmiştir. Bu vizyon, 1998 yılında, “Kadastro 2014” adlı raporda yayınlanmıştır (Kaufmann ve Steudler, 1998). Uzun soluklu ifadeleri ve kolay anlaşılır yapısıyla uluslararası alanda büyük ilgi gören bu rapor, kadastro alanındaki en etkili çalışmalardan biridir (Williamson vd., 2003). Kadastro 2014’te; geleceğin kadastro vizyonu yanında, dünyadaki kadastral sistemlerin mevcut durumu, kadastroyla ilgili halihazırdaki reform projeleri ve eğilimler, haritacıların Kadastro 2014’teki rolü ve bu rolün öneminin arttırılması için yapılması gerekenler hakkında öneriler de sunulmaktadır.

Raporda, mevcut kadastral sistemlerin en güçlü yanları; sistemlerin yasal güvenceye sahip olması, devletin tapuyu garanti etmesi, kullanıcıya hızlı hizmet sunumu ve kadastronun ülkelerin tüm yüzeyini kapsaması olarak ifade edilmektedir. En zayıf yönler ise; otomasyonun sınırlı seviyede olması, arazi kaydı ve kadastro arasındaki ilişkilerin zayıflığı ve finansal, idari ve örgütsel meselelerdeki sorunlar olarak sıralanmaktadır.

Kadastro 2014’te, mevcut kadastral sistemlerin temel eğilimleri ise teknik, yasal ve örgütsel olmak üzere üç alt başlıkta değerlendirilmiştir. Buna göre teknik eğilimler; sistemlerin otomasyonu, senet kayıt sisteminden tapu kayıt sistemine geçiş, kadastronun farklı veritabanlarıyla ilişkilendirilerek ABS’nin bileşenlerinden biri haline getirilmesi, ağ yapısı ve veritabanlarının oluşturulmasıdır. Yasal eğilimler; ÇAK veya ABS’ye geçiş sürecinde yaşanan yeni mevzuat ve finans modelleri alanında yürütülen çalışmalardır. Kadastral sistemlerin organizasyon bağlamdaki eğilimleri ise; arazi veya arazi verisiyle ilgilenen farklı idarelerin bir araya getirilmesi, kadastral sistemlerin çevre verisi ve kaynaklarının izlenmesiyle ilişkilendirilmesi, yeni kamu yönetimi yaklaşımı çerçevesinde kemikleşmiş kamu yapılarının kaldırılarak özel sektöre ağırlık verilmesi, kamu personelinin azaltılması ve maliyet geri kazanımının daha etkin bir hale getirilmesidir.

Kadastro 2014 raporunun uluslararası alanda büyük ilgi görmesinin en önemli sebebi ise, içeriğindeki geleceğin kadastro vizyonunu belirleyen 6 ifadedir. Buna göre Kadastro 2014’te; (1) kamusal hak ve kısıtlamalar da dâhil olmak üzere arazinin bütün yasal durumu gösterilecek (Şekil.4), (2) haritalar ve kayıtlar arasındaki ayrım ortadan kalkacak, (3) kadastral haritalamanın yerini kadastral modelleme alacak, (4) kağıt ve kalem kadastrosu yerini temel veri modeline bırakacak, (5) kadastro önemli ölçüde özelleşecek, kamu sektörüyle özel sektör yakın bir işbirliği içinde çalışacak ve (6) kadastro, maliyet geri kazanımlı olacaktır.

Şekil .

Kadastro 2014’te öne çıkan 6 ifadenin yanında dikkat çekici bir diğer yaklaşım da “Arazi Nesnesi” (AN)’dir. Raporda AN; “Sınırları içinde homojen durumların bulunduğu bir arazi parçası” olarak tanımlanmaktadır. Yasal bir AN, bir hak veya kısıtlamanın nerede başlayıp nerede bittiğini ve içeriğini sınırlarla belirtir. Örneğin; özel mülkiyetteki parseller, geleneksel hakların mevcut olduğu alanlar, idari sınırlar, su, doğa, gürültü ve kirlilik koruma bölgeleri, arazi kullanım bölgeleri, doğal kaynakların kullanılmasına izin verilen alanlar birer yasal AN’yi temsil etmektedir. Yasal tanımlamaya sahip olmayan bir AN ise,fiziki arazi nesnesi olarak adlandırılmaktadır. Raporda, 2014 kadastrosunun, yasal arazi nesneleri üzerindeki hakların resmi kayıtlarını içereceği ifade edilmektedir.

Kadastro 2014’ün temel ilkeleri ise raporda 7 başlıkta tanımlanmıştır. Buna göre Kadastro 2014’te; (1) özel ve kamu arazi nesnelerinin tanımlanma şekli benzerdir ve yasal arazi nesnesiyle ilgili belirlenmiş her hak resmi olarak kaydedilir, (2) arazi zilyetliği mevcut yapısını korur, (3) yasal arazi nesnesi temel olduğundan, sadece tapu kayıt sistemi geçerlidir, senet kayıt sistemi bir alternatif değildir, (4) arazi kaydının mevcut ilkeleri korunur, (5) yasal arazi nesneleri farklı katmanlarda temsil edilir ve Kadastro 2014’ün uygulanmasında kilit bileşendirler, (6) sabit sınır sistemi geçerlidir, yani sınırlar zemin işaretleriyle değil koordinatlarla tanımlanır, (7) arazi nesneleri ortak bir referans sistemine sahiptir.

2.5. Bathurst Deklarasyonu (1999)

Uluslararası alanda Bathurst Deklarasyonu olarak bilinen “SK İçin Bathurst Arazi İdare Deklarasyonu”, 17–23 Ekim 1999 tarihleri arasında Avustralya’nın Bathurst şehrinde düzenlenen “SK için Arazi Zilyetliği ve Kadastral Altyapılar Çalıştayı” nın sonuç raporunun önemli bir bölümünü teşkil etmektedir. Deklarasyon’da, BM ve FIG ortaklığında organize edilen ve 23 ülkeden 40 arazi idare uzmanının katıldığı Çalıştay’ın bulgu ve önerileri sunulmuştur (UN ve FIG, 1999). Bu bağlamda, bulgular bölümünde yer alan ifadeler şu şekilde özetlenebilir:

  • Ekonomik, sosyal, teknolojik ve çevresel bir dizi meselenin çözüme kavuşturulabilmesi için, arazi ve kaynaklarıyla ilgili güvenilir bilgilere ihtiyaç vardır. Bu sebeple, SK için gerekli olan arazi kayıt sistemleri, ABS ve kadastral sistemler büyük önem taşımaktadır.

  • Güvenli mülkiyet hakları mevcut olmadığı ve arazi ve mülkiyet pazarlarına etkin erişim sağlanamadığı takdirde, piyasa ekonomilerinin gelişimi mümkün olmayacak ve SK hedefleri de gerçekleştirilemeyecektir.

  • Güçlü bir Aİ, SK’nın temelini oluşturmaktadır.

  • Aİ’nin etkin bir yapıya kavuşturulabilmesi için, öncelikle politika meselelerinin ele alınması gerekmektedir. Politika; hem kentsel hem de kırsal toplumun ihtiyaçlarını karşılayan, araziyle ilgilenirken diğer kaynakları (su, orman, toprak vb) ihmal etmeyen, dengeli ve bütünleşik bir yaklaşıma sahip olmalıdır. Politikanın belirlenmesi ve uygulanması sırasında yerel toplulukların da tam ve aktif katılımı sağlanmalıdır.

  • Toplumun sürekli değişen ve gelişen ihtiyaçlarını etkin bir şekilde karşılayan arazi idare kurumlarının oluşturulmasına özel önem verilmesi gerekmektedir.

  • Etkin arazi idare altyapıları tasarlanıp uygulamaya koyulmadığı müddetçe, etkin arazi idaresi hedefi gerçekleştirilemeyecektir. Bu bağlamda bilgi teknolojisi, giderek artan derecede önemli rol oynayacaktır.

Bathurst Deklarasyonu’nun, küresel bazda uygulanması gerektiğini ifade ettiği önerilerin başlıcaları ise şunlardır:

  • Gerekli arazi idare altyapılarının oluşturulmasına ve ihtiyaç duyulan arazi bilgisinin sağlanmasına önem verilmelidir.

  • Ölçme, harita yapımı, kadastro, değerleme, fiziki planlama, arazi reformu, arazi toplulaştırması ve arazi kaydı kurumları arasında fonksiyonel işbirliği ve koordinasyona ihtiyaç vardır.

  • Gerek ulusal gerekse uluslararası bazda veri paylaşımını mümkün hale getirmek için ulusal arazi bilgi altyapısı ‘tek bir ulusal servise’ bırakılmalıdır.

  • İyi bir arazi idare sistemi; SK için ihtiyaç duyulan temel verileri sunabilmeli ve önemli ölçüde basit, ucuz ve kullanıcı yönlendiricili olmalıdır.

  • Aİ ve arazi zilyetlik sistemlerinin etkinlikleri izlenmeli ve performans göstergeleri belirlenmelidir.

Şekil . Arazi bilgisi, politikası, yönetimi, idaresi ve kullanımı arasındaki ilişki (UN ve FIG, 1999)

2.6. Avrupa Birliği Kadastro Ortak İLKELERİ (2003)

Avrupa Birliği (AB) Kadastro Ortak İlkeleri”, AB Kadastro Deklarasyonu Projesi’nin sonuç ürünüdür (PCCEU, 2003). Bu İlkeler, AB Kadastro Daimi Komitesi’nin 3 Aralık 2003 tarihinde Roma’da gerçekleştirilen toplantısında onaylanmıştır.

İlkelerde, öncelikli olarak kadastral sistemlerin AB’deki durumu hakkında genel bilgiler verilmiş, daha sonra da temel ilkeler, amaç ve vizyon üzerinde durulmuştur. Buna göre; kadastrolar veya ABS, üye ülkelerin AİS’inin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Üye ülkelerdeki kadastral organizasyonlar, parsellere ait grafik ve öznitelik bilgilerin oluşturulması ve güncellenmesi yanında bunların ulusal seviyede koordinasyonuyla ilgili yasal sorumluklara da sahiptir. AB’de kadastro bağlamında farklı yapıları görmek mümkündür. Bazı ülkelerde kadastral model ile arazi kayıtları ilişkilendirilerek taşınmaz pazarının güvenliğinin arttırılması hedeflenmişken, bazılarında da vergilendirme ve tarımsal ve küresel kalkınma faaliyetlerini destekleme üzerine odaklanılmıştır. Bir başka ifadeyle, AB ülkelerindeki kadastral organizasyonlar farklı hedef, amaç, idari aidiyet ve yönetim modellerine sahip olabilirler. Diğer taraftan üye ülkelerin kadastro kurumları, 2002 yılında düzenlenen AB Birinci Kadastro Kongresi’nde, AB kurumlarıyla üye ülkelerin kadastro organizasyonları arasında bir bağlantı oluşturmak ve üye ülkeler arasında bilgi, deneyim ve iyi uygulamaların paylaşılmasına imkan sağlamak amacıyla, kadastroyla ilgili daimi bir komite kurulması üzerinde anlaşmaya varmışlardır. Nitekim bu çerçevede aynı yıl AB Kadastro Daimi Komitesi kurulmuştur. Rapor’da, AB kadastrosunun temel ilkeleri ise şu şekilde ifade edilmiştir:

  • Temel bir arazi bilgi sistemi niteliğine sahip olan kadastro tarafından sağlanan kamusal hizmetler, tüm AB ülkelerinde mevcut olmalıdır.

  • Üye ülkeler, ülkenin tamamı için kadastro bilgisine sahip olmalıdır.

  • Kadastro, devlet sorumluluğu altında oluşturulmalı ve sürdürülmelidir.

  • Kadastro, tüm AB vatandaşlarına eşitlik, güvenlik ve adalet ilkeleriyle yaklaşmalıdır.

  • Kadastral bilgiye erişim, kişisel bilgilerin korunması çerçevesinde yasa ve yönetmeliklerle düzenlenmelidir.

  • Kadastronun temel birimi parseldir.

  • Her parsele eşsiz ve değiştirilemez bir kod verilir.

  • Parsellerin ve diğer kadastral nesnelerin konumsal tanımlaması yeterli bir doğruluk derecesine sahip olmalıdır.

İlkelere göre kadastro ve arazi kaydı bilgileri, zilyetliğin nizasız kullanımını temin edeceğinden, AB ülkelerindeki taşınmaz pazarı ve yatırımlar korunmuş ve kolaylaştırılmış olur. İlkelerin son bölümünde ise, AB kadastrosu için özet bir vizyon tanımlanmıştır. Buna göre; kadastral bilgi yerel, bölgesel ve ulusal yönetimler yanında AB için de mevcut hale getirilmelidir. Bu sebeple üye ülkelerdeki idareler, kadastronun sürdürülmesi için işbirliği ve koordinasyonu sağlamalıdırlar. Kadastral bilgi konumsal veri altyapısının bir parçasıdır. Kadastro amaçlı toplanan veriler başka amaçlar için de kullanılabilir. Üye ülkeler tarafından belirlenebilecek bilgi fiyatlandırması ve lisanslandırması, kadastral veriye erişimi engellememelidir.

2.7. Avrupa Birliği Arazi Politikası İlkeleri (2004)

AB Arazi Politikası İlkeleri Raporu, AB Arazi Zilyetliği Çalışma Grubu tarafından 2004 yılında yayınlanmıştır. Rapor; gelişmekte olan ülkelerde arazi politikası, reformu ve idaresi alanlarında yürütülen çalışmalara AB donörleri tarafından verilecek destekler için ortak bir referans çerçevesi oluşturmayı amaçlamaktadır. Bu bağlamda raporun ilk bölümünde; arazi politikalarının önemi ve diğer temel politika alanlarıyla ilişkisi, AP reform programının bileşenleri, arazi politikası ve reformlarının tasarlanmasının temel sebepleri ve AP’lerin uygulanmasında yer alan temel paydaşların (merkezi ve yerel yönetim, özel sektör, STK, yerel topluluklar ve donörler) rolleri üzerinde durulmaktadır. Raporun ikinci bölümünde ise; ulusal politikaların değerlendirilmesi ve AB stratejisinin tasarlanması sırasında yararlanılacak ilkeler tanımlanmaktadır (EU, 2004). AB Arazi Politikası İlkeleri’nde ifade edilen başarılı bir politika tasarımının anahtar ilkelerinden bazıları şunlardır:

  • Tasarım uzun soluklu olmalıdır.

  • Bakanlıklar arası çalışmayı geliştirmelidir.

  • Politika, katılımcı bir yaklaşımla geliştirilmelidir.

  • Mevzuat ile uygulama arasındaki fark hesaba katılmalıdır.

  • Temel ilkeler tanımlanmalı, diğer taraftan bu ilkeler farklı çözümlerin önünü tıkamamalıdır.

  • Kural, yöntem ve işlemler dikkatli bir şekilde tartışılmalı, tasarlanmalı ve test edilmelidir.

  • Reformun etkisinin sadece yasal metinlere değil, aynı zamanda uygulamadaki değişikliklere de bağlı olduğu unutulmamalıdır.

  • Cins meselelerine dikkatli bir yaklaşım sergilenmelidir.

  • Azınlık ve yerlilerin hakları yeterli bir şekilde tanımlanmalıdır.

  • AP güçlü bir arazi kulanım planlamasını içermelidir.

  1. TÜRKİYE’DE ARAZİ YÖNETİMİ

Türkiye’de arazi yönetiminin konusu, öznesi; taşınmaz mal ve onun mülkiyeti, aidiyetidir. Taşınmaz mal; özel iyeliğe ait, kamunun kullanımına ayrılmış, devletin hüküm ve tasarrufunda ya da tescil dışı olabilir. Bu önemli değildir. Eğer etkin ve sürdürülebilir bir arazi yönetiminden söz edilecekse ülkenin tüm arazi/taşınmazları ve onlara ilişkin her türlü arazi veri ve bilgilerine ayrıntılı olarak gereksinme vardır. Bu nedenle Türkiye’ye özgü bir arazi yönetim modeli oluştururken temel olarak taşınmaz mal/gayrimenkul mülkiyeti alınmıştır (çizem 3.) Bundan sonra arazi, taşınmaz mal ve gayrimenkul kavramları yan yana, iç içe ve aynı amaçla kullanılacaktır. ‘Türkiye’de Sürdürülebilir Arazi Yönetimine ilişkin yazar tarafından bir öneri çalışma olarak sunulan çizem 3’ün açıklanması, adım adım anlatılmaya çalışılacaktır.

  1. ARAZİ YÖNETİMİNİN HUKUKSAL TEMELİ

Taşınmaz mal mülkiyetini ilgilendiren iki ana hukuksal temel vardır: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve Türk Medeni Kanunu’ dur. Gereksinmelere göre çıkarılan ve çıkarılmak zorunda olan uygulama kanunları bu temel kanunlara uymak zorundadır.

4.1. TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI

Anayasa maddeleri;

I. Temel hak ve hürriyetlerin niteliği

Madde 12: “Herkes, kişiliğine bağlı, dokunulmaz, devredilmez, vazgeçilmez temel hak ve hürriyetlere sahiptir. Temel hak ve hürriyetler, kişinin topluma, ailesine ve diğer kişilere karşı ödev ve sorumluluklarını da ihtiva eder.”

II. Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması

Madde 13: (Değişik: 3/10/2001-4709/2 md.)

Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.”

XII. Mülkiyet hakkı

Madde 35: “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

XIII. Hakların korunması ile ilgili hükümler

A. Hak arama hürriyeti

MAdde 36: “(Değişik: 3/10/2001-4709/14 md.) Herkes, meşrû vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir. Hiçbir mahkeme, görev ve yetkisi içindeki davaya bakmaktan kaçınamaz.”

B. Toprak mülkiyeti

Madde 44: “Devlet, toprağın verimli olarak işletilmesini korumak ve geliştirmek, erozyonla kaybedilmesini önlemek ve topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçilikle uğraşan köylüye toprak sağlamak amacıyla gerekli tedbirleri alır. Kanun, bu amaçla, değişik tarım bölgeleri ve çeşitlerine göre toprağın genişliğini tespit edebilir. Topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçiye toprak sağlanması, üretimin düşürülmesi, ormanların küçülmesi ve diğer toprak ve yeraltı servetlerinin azalması sonucunu doğuramaz.Bu amaçla dağıtılan topraklar bölünemez, miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez ve ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu şartların kaybı halinde, dağıtılan toprağın Devletçe geri alınmasına ilişkin esaslar kanunla düzenlenir.”

D. Kamulaştırma

Madde 46: (Değişik: 3/10/2001-4709/18 md.)

Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.

İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

E. Devletleştirme ve özelleştirme (*)

Madde 47: “Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde devletleştirilebilir. Devletleştirme gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir. (Ek fıkra: 13/8/1999-4446/1 md.)Devletin, kamu iktisadî teşebbüslerinin ve diğer kamu tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan işletme ve varlıkların özelleştirilmesine ilişkin esas ve usuller kanunla gösterilir. (Ek fıkra: 13/8/1999-4446/1 md.)Devlet, kamu iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu tüzelkişileri tarafından yürütülen yatırım ve hizmetlerden hangilerinin özel hukuk sözleşmeleri ile gerçek veya tüzelkişilere yaptırılabileceği veya devredilebileceği kanunla belirlenir.”

Madde 35:Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca “herkesin sahip olabileceği” mülkiyet hakkı “ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir” ve “mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz”. Anayasamızda, “kamu yararı” başlığı altında ayrı bir düzenleme mevcuttur. Bu başlık altında temel olarak mülkiyet ilişkilerinin anayasal boyutu belirlenmiştir.

Öte yandan Anayasa’da Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması üst başlıklı 13’üncü maddesinde :“Temel hak ve hürriyetler… Kamu yararının… Korunması amacıyla… Sınırlanabilir.” hükmü yer almaktadır.

Madde 44: “Devlet, toprağın verimli olarak işletilmesini korumak ve geliştirmek, erozyonla kaybedilmesini önlemek ve topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçilikle uğraşan köylüye toprak sağlamak amacıyla gerekli tedbirleri alır. Kanun, bu amaçla, değişik tarım bölgeleri ve çeşitlerine göre toprağın genişliğini tespit edebilir. Topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçiye toprak sağlanması, üretimin düşürülmesi, ormanların küçülmesi ve diğer toprak ve yeraltı servetlerinin azalması sonucunu doğuramaz. Bu amaçla dağıtılan topraklar bölünemez, miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez ve ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu şartların kaybı halinde, dağıtılan toprağın Devletçe geri alınmasına ilişkin esaslar kanunla düzenlenir. “

4.2. MEDENİ KANUN

1926 yılında çıkarılan 75 yıl süren ve çeşitli değişikliğe uğrayan 743 sayılı Medeni Kanun 22.11.2001 tarihinde kaldırılmış olup yerine 4721 sayılı Yeni Medeni Kanun 01.01.2002 de yürürlüğe konulmuştur. Anayasanın Toprak Mülkiyetini düzenleyen 44.maddesi ve Medeni Kanunu’nun 705, 707, 716, 719, 998, 999, 1004, 1005, 1007, 1013, 1014, 1017, 1020, 1021, 1022, 1023, 1024, 1025. Maddelerdir. ( Bu maddeler kanun ile doğrudan ilgili olduğunu düşündüğümüz ve ilk anda söz edilmesi gerekenlerdir.)

Bu 18 madde; Tapu Sicil Tüzüğü tutulması zorunluluğunun, mülkiyetin devlet güvencesinde olmasının yani bir anlamda Türkiye’deki arazi yönetim sürecinin temel dayanaklarıdır. Konumuzla çok ilgili olan bu maddelerin hepsini açıklamak gerekli gözükmemektedir. Ancak bazı kavramların anlaşılabilmesi için bazı maddeleri kısaca vermek yararlı olacaktır:

Madde 683 : “ Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”

Ülkemizde mülkiyet dahil tüm arazilerin yönetiminden sorumlu tek bir kuruluş ve sistematik yoktur. Örneğin; Tapu ve Kadastro sistemimiz özel mülkiyete konu olan ve Medeni Kanunun ilgili maddeleri gereği tescile konu olan ve sınırlandırılan taşınmaz mallar ve hakların yönetilmesinden sorumludur. Bunlardan kamu malları ve sınırlandırılmayanların ise yönetilmesinde etkili olduğu söylenemez. Tescile konu olmayan, sınırlandırılmayan arazi/taşınmaz malların yönetiminde ise Maliye Bakanlığı adına Milli Emlak Genel Müdürlüğü yetkilidir. Karmaşık olan bu konunun daha iyi anlaşılması için ‘Kamu Malları’ ve ‘Özel Hukuka Konu olan taşınmaz mal/mülkiyet hakkında bilgi vermek yararlı olacaktır.

Türk Dil Kurumu sözlüğünde mülkiyet; ‘bir mala sahip olma, onu dilediği gibi kullanma, mülk sahipliği olarak mülkiyet’ tanımlanırken, (Erdoğan, 2012) kaynağında ise; ‘malik ile şey arasındaki ilişki olarak’ tanımlar. Dilimizdeki mülkiyet kelimesi Arapça “mülk” sözcüğünden türemiştir. Mülk, hüküm ile bir şeyin zapt ve tasarrufu olarak tanımlanmakta, azim, azamet, saltanat manalarına gelir. Mülke sahip olan kişiye malik denir (Erdoğan, 2012) Karagöz (2010), günümüz hukuk düzenlerinde mülkiyet hakkı; “hakkın sahibine, hakkın konusu olan eşya üzerinde, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde, dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren haktır.” Mülkiyet hakkı, hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde, en geniş nitelikte olan bir haktır. Mülkiyet hakkı, her şeyden önce bir tasarruf ve egemenlik hakkıdır. Bu hak mutlaktır, tekelcidir ve süreklidir, ancak sınırlandırılmıştır.( Karagöz, 2010)

TKGM web sitesi sözlüğünde, “Mülkiyet hakkı; ona sahip olana, hakkın konusu olan eşya üzerinde, kanunun çizdiği sınırlar içinde dilediği gibi tasarruf etmek yetkisini veren en geniş haktır.” olarak tanımlanmıştır. Mülkiyet hakkı; sahibine, mülkiyet konusu şeyi (eşyayı) elinde bulundurma (zilyetlik), kullanma, şeklini değiştirme, eşyanın ürün ve gelirinden yararlanma, eşyayı ayırma (ifraz), eşya üzerinde hukuki ve maddi tasarrufta bulunma (onu başkasına devir ve tüketme) gibi haklar verir. Fakat bununla beraber, mülkiyet hakkı malike külfetler de yüklemektedir. Örneğin, vergilerini ödemek gibi. Kısa tanımı ile mülkiyet; sahibine hakkın konusu mal üzerinde kullanma, yararlanma, tasarruf ve onu tüketme gibi en geniş yetkileri veren ve bir kısım ödevler (vergi gibi) yükleyen, herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir ayni haktır (TKGM Sözlüğü).

Medeni kanunumuzda ve anayasamızda mülkiyet hakkı tanımlanmamıştır. eksik bir tanımın yaratacağı boşluk ve bu boşluğun doğuracağı sakıncaların göz önüne alınarak bir tanım yapılmaktan kaçınıldığı savunulabilir. (Erdoğan, 2012)

Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. Maddesi ile düzenlenmiştir ve Medeni Kanunun 683. Maddesi ile korunur (istihkak davası).

1982 Anayasasında 35. Maddede klasik haklar bölümünde düzenlenirken, kamulaştırma, devletleştirme, kıyılardan yararlanma gibi haklar sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler başlığı altında düzenlenmiştir.

1982 Anayasası mülkiyet ve miras haklarını aynı maddede düzenleyerek anayasal güvence altına alır. Özel mülkiyetin devamlılığı miras hakkının varlığına bağlıdır. Bu hakkın ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğinin belirtilmesi mülkiyet hakkının idarenin keyfi tutum ve davranışlarına karşı korunması amaçlanarak; kamulaştırma ve devletleştirmeye ilişkin 46. Ve 47. Maddelerde karşılıklarının verilmesi öngörülerek bu hak korunmak istenmiştir.

35. maddede mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla sınırlanabileceğini ve kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı belirtilerek sosyal devlet anlayışının mutlak ve sınırsız bir hak vermediğini ve haklarla birlikte ödevlerde yüklediği (yapmama, katlanma ve yapma ödevleri) açıkça belirtildiği gibi; mülkiyet hakkında diğer bütün haklar gibi gerektiğinde anayasanın 13. Maddesinde yer alan diğer sebeplerle de sınırlandırılabilir. Yani yasa koyucu toplum yararı gördüğü durumlarda mülkiyet hakkını sınırlayabilir.

Anayasa mahkemesi de çeşitli kararlarında mülkiyet hakkının sosyal niteliğini vurgulamıştır.”sosyal nitelik taşıyan mülkiyet hakkının toplum ve toplum yararı ile doğrudan ve yakından ilgili olması karşısında bu konuda, bireyle toplum yararının karşılaştığı durumlarda, toplum yararının üstün tutulması tartışılamayacak kadar açıktır.” (Erdoğan, 2012)

Taşınmaz (gayrimenkul) : özüne ve mahiyetine zarar verilmeden bir yerden başka bir yere taşınması imkansız(durağan) olan eşyadır. (oğuzman,K./seliçi,Ö.eşya hukuku)

Mülkiyet hakkına konu olabilen maddi varlıklar, fiziki ve hukuki bakımdan eşya(şey) sayılırlar. Maddi olmayan şeyler mülkiyet hakkının konusu olamaz. Bir şeyin hukuki anlamda şey olarak kabul edilebilmesi için, mülkiyet hakkına konu olmaya elverişli olması ile birlikte; maddi bir varlığa sahip olması, üzerinde tasarruf ve egemenlik kurulabilmesi, ekonomik bir değerinin bulunması gerekir. (karagöz)

Taşınmaz eşya sınırları yeteri şekilde belli edilmiş ve kendi içinde kapanan arazilerdir. Örneğin; tarla, bağ, bahçe, ev vb. (Karagöz 2010).

B. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

I. Tescil

4721 sayılı Türk Medeni kanuna göre taşınmaz mülkiyetine ilişkin düzenlemeler aşağıdaki gibidir;

Madde 704 : “Taşınmaz Mülkiyetinin konusu şunlardır:

  1. Arazi,

  2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

  3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir. Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir.

Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.”

Madde 705 : Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”

Madde 998: “Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:

1. Arazi,

2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir.

Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.”

Arazi : “Arazi, hudutları tefrike kafi vasıtalarla tahdit ve tayin edilmiş tüm yeryüzü parçalarıdır.” Yani “arazi, sınırları yeterli vasıtalarla tayin ve tahdit edilmiş tüm yeryüzü parçalarıdır.” (tapu sicil nizamnamesi 8/II.madde)

Medeni kanun araziyi tanımlamamakla birlikte arazinin tapu siciline kaydının özel kanun hükümlerine tabi olduğunu belirtir.

Arazi : yer yüzü parçası, toprak ,alan. (Türk Dil Kurumu Sözlüğü)

Arazi : sınırları yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yata ve düşey sınırları bulunan zemin parçasıdır. (TKGM sözlük)

Arazi : Arazi; su, toprak, kayalar, mineraller ve hidrokarbonlar altında veya üzerinde ve üstünde hava ile birlikte yer küre yüzeyinin bir alanı gibi tarif edilir. Arazi, su ile kaplı alanlar ve denizler de dahil olmak üzere, yer yüzünün sabit bir alanı veya noktası ile ilgili bütün şeyleri kapsar. (Kadastro 2014)

Arazi:Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçasını ifade eder. (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu)

4.3. KAMU MALLARI

Kamu mallarına ilişkin bilgiler, 3402 sayılı Kadastro Kanununda yer almaktadır. Çizem 4 bu kanunun ilgili maddelerinde yararlanarak düzenlenmiştir (Ülger 2010). Bu maddeler ve onların açıklaması aşağıdadır:

Madde 16:Kamunun ortak kullanılmasına veya bir kamu hizmetinin görülmesine ayrılan yerlerle Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlerden:

A) Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye, karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgah, cami genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazar yerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye köy veya mahalli idare birlikleri tüzelkişiliği, adlarına tespit olunur.

B) Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yerleri gibi paralı veya parasız kamunun yararlanmasına tahsis edildiği veya kamunun kadimden beri yararlandığı belgelerle veya bilirkişi veya tanık beyanı ile ispat edilen orta malı taşınmaz mallar sınırlandırılır, parsel numarası verilerek yüzölçümü hesaplanır ve bu gibi taşınmaz mallar özel siciline yazılır.

Bu sınırlandırma tescil mahiyetinde olmadığı gibi bu suretle belirlenen taşınmaz mallar, özel kanunlarında yazılı hükümler saklı kalmak kaydıyla özel mülkiyete konu teşkil etmezler.

Yol, meydan, köprü gibi orta malları ise haritasında gösterilmekle yetinilir.

C) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır.

D) Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ormanlar, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabidir.”

Çizem 4: 3402 sayılı kadastro kanununun ilgili maddelerine göre düzenlenmiş kamu malları

İhya Edilen Taşınmaz Mallar:

Madde 17Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki (Tapusuz Taşınmazların Edinimi) şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir.

İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz.

Hazine Adına Tespit:

Madde 18 –Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur.

Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.

4.4. ÖZEL HUKUKA KONU OLAN TAŞINMAZ MALA YÖNELİK MÜLKİYET HAKLARI

Özel hukuka konu olan taşınmaz mala yönelik mülkiyet hakları; Türkiye Cumhuriyeti Anayasa’sı ve Türk Medeni Kanunu’nda yer alan maddelerde ifadesini bulmaktadır. Çizem 5 buna göre düzenlenmiştir (Ülger 2010 ).

Çizem 5: Özel Hukuka Konu Olan Taşınmaz Mala Yönelik Mülkiyet Hakları

  1. ARAZİ YÖNETİMİNİN UYGULAMA / TEKNİK TEMELİ

Bu bölüm; Arazi/ taşınmaz mal mülkiyeti ile ilgili uygulama kanunları, uygulayıcı kurumları ve arazi/ taşınmaz mal mülkiyetinin; kullanımı, edinimi ve düzenlemesi ile ilgili tüm faaliyet ve uygulamaları içermektedir. Hukukun konusu olan arazi mülkiyetinin edinimi, düzenlemesi ve mühendislik çalışmaları gerektiren uygulamaları, geniş anlamda teknik uğraşılara gereksinme duyar. Farklı kamusal ihtiyaçlar için uygulamalarda kullanılma, edinme isteği, mülkiyet/araziyi; bir çok kamu kuruluşunun nesnesi haline getirmiş zorunlu ilgi alanına sokmuştur. Bu kamu kuruluşlarının; farklı kanun ve yönetmeliklerle yönetilmesi ve arazi/toprak edinme istekleri, pratikte çok başlılığı ve dağınık uygulama kanun ve yönetmeliklerin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Uygulayıcı kurumlar ile uygulama kanunları çok genel biçimde sunulmuş ayrıntısına girilmemiştir. Anlatılanlar konunun karmaşıklığını ve dağınıklığını açıkça göstermektedir. Bu da yeni bütüncül, ülke koşullarına özgü ancak küresel dünya ile de çatışmayan bir arazi/taşınmaz mal mevzuatına ve sürdürülebilir bir arazi yönetimine olan gereksinmeyi yakıcı hale getirmektedir.

Ancak konunun iyi anlaşılması ve Geomatik/Harita Mühendisliği mesleğinin temel uğraş alanları olan arazi/ taşınmaz mal mülkiyetinin; kullanımı, edinimi ve düzenlemesi ile ilgili tüm faaliyet ve uygulamaları konusunda ayrıntıya girmek yararlı olacaktır.

5.1. ARAZİ/TAŞINMAZ MAL İLE İLGİLİ UYGULAYICI KURUMLAR

  • Yerel Yönetimler/Belediyeler

  • İl Özel İdareleri

  • Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü,

  • Harita Genel Komutanlığı,

  • Tarım Reformu Genel Müdürlüğü,

  • Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü,

  • Karayolları Genel Müdürlüğü,

  • Orman Genel Müdürlüğü,

  • İller Bankası Genel Müdürlüğü,

  • Teknik Araştırma ve Uygulama Genel Müdürlüğü,

  • Toplu Konut İdaresi Genel Müdürlüğü,

  • Afet İşleri Genel Müdürlüğü,

  • BOTAŞ Genel Müdürlüğü,

  • Tarım Reformu Genel Müdürlüğü,

  • Milli Emlak Genel Müdürlüğü,

  • Maden İşleri Genel Müdürlüğü,

  • Maden Teknik Araştırma Genel Müdürlüğü,

  • GAP Bölge Kalkınma İdaresi,

  • Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü,

  • Vakıflar Genel Müdürlüğü,

  • Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü,

  • TEDAŞ Genel Müdürlüğü,

  • Özelleştirme İdaresi,

  • Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü,

Vb.

Yukarıda sayılmaya çalışılan kurumların faaliyet alanları ise aşağıdadır:

Harita Yapımı, Kamulaştırma, Çevre ve Toprak Koruma, Taşınmaz Değerlemesi, Planlama, Alt Yapı Hizmetleri, İskân Düzenleme, Hazine Arazilerinin İdaresi, Arsa/İmar Düzenlemeleri, Kadastro, Ormanların İdaresi, Arazi Toplulaştırması, Tapu Sicili, Kıyı Yönetimi, Kentsel Dönüşüm, Kentsel Yenileme, Taşınmaz mal Geliştirme vb.

5.2.ARAZİ / TAŞINMAZ MAL İLE İLGİLİ UYGULAMA KANUNLARI

ARAZİ / TAŞINMAZ MAL İLE İLGİLİ UYGULAMA KANUNLARI

193 sayılı

Gelir Vergisi Kanunu

634 sayılı

Kat Mülkiyeti Kanunu

775 sayılı

Gecekondu Kanunu

1163 sayılı

Kooperatifler Kanunu

1164 sayılı

Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun

1319 sayılı

Emlak Vergisi Kanunu

2004 sayılı

İcra Ve İflas Kanunu

2499 sayılı

Sermaye Piyasası Kanunu

2565 sayılı

Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu

2644 sayılı

Tapu Kanunu

2762 sayılı

Vakıflar Kanunu

2863 sayılı

Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu

2886 sayılı

Devlet İhale Kanunu

2942 sayılı

Kamulaştırma Kanunu

2960 sayılı

Boğaziçi Kanunu

2981 sayılı

İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun

2985 sayılı

Toplu Konut Kanunu

3083 sayılı

Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu

3194 sayılı

İmar Kanunu

3402 sayılı

Kadastro Kanunu

3621 sayılı

Kıyı Kanunu

4706 sayılı

Hazineye Ait Taşınmaz Malların

4721 sayılı

Türk Medeni Kanunu

4722 sayılı

Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun

4734 sayılı

Kamu İhale Kanunu

4735 sayılı

Kamu İhale Sözleşmeleri

4749 sayılı

Kamu Finansmanı Ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun

5018 sayılı

Kamu Mali Yönetimi Ve Kontrol Kanunu

5104 sayılı

Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu

5216 sayılı

Büyükşehir Belediyesi Kanunu

5273 sayılı

Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün Kaldırılması Hakkında Kanun

5302 sayılı

İl Özel İdaresi Kanunu

5366 sayılı

Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

5393 sayılı

Belediye Kanunu

5403 sayılı

Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu

5543 sayılı

İskân Kanunu

5582 sayılı

Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda

6570 sayılı

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun

6831 sayılı

Orman Kanunu

Şekil 3. Arazi / Taşınmaz Mal ile ilgili Uygulama Kanunları

    1. ARAZİ/ TAŞINMAZ MAL MÜLKİYETİNİN; EDİNİMİ, KULLANIMI, DÜZENLEMESİ İLE İLGİLİ TÜM FAALİYET VE UYGULAMALAR

      1. Arazi Kullanımı / Planlama

Arazi Kullanımı

Planlama : “Gelecekte ulaşılmak istenen hedef yada hedefleri ve bu hedeflere ne zaman, hangi araç ve yöntemlerle ulaşılacağını bugünden belirleme eylemi “ şeklinde tanımlanmakla birlikte bugünden yarına yön verme çabası ve yarını istenildiği gibi oluşturmak için yapılan düşünsel ve eylemsel çabalardır.

Kent Planlama; Arazi kullanım organizasyonun, bina karakter ve yerleşim kararlarının, fonksiyonlar arası ulaşım ilişkilerin düzenlenmesi bilimi ve sanatıdır (Keeble). Planlamanın ana amacı, kaynakların en etkin şekilde kullanılması için gerekli yolların ve seçeneklerin saptanmasıdır.

Arazi Kullanım Planlaması, ülkesel ve bölgesel çevre kaynaklarının rasyonel olarak kullanılmasını sağlamak için; tarımsal üretim, sanayi, rekreasyon alanları, şehirsel yerleşim, turizm, orman ve mera gibi araziye yönelik tüm faaliyetlerin bir arada değerlendirilmesi ve alternatif alanların belirlemesi işlemidir. Bir Arazi Kullanım Planı; yerleşim alanlarında arazi, su ve diğer kaynak kullanımlarının gelişimini ve korunmasını sağlamalıdır.

Arazi Kullanım Planlaması; mevcut arazi kullanımlarının tespiti ile gelecekteki kullanımların en uygun şekilde planlanmasını ifade etmekle birlikte, stratejik hedeflere varabilmenin yol haritasıdır.

Çizem 5.1: Türkiye’de Arazi Kullanım Planları ve Planlama Kademelenmesi

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İmar Planları İle İlgili Esaslar Planlama Kademeleri” başlıklı 6. Maddesinde “Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; “Bölge Planları” ve “İmar Planları”, imar planları ise, “Nâzım İmar Planları” ve “Uygulama İmar Planları” olarak hazırlanır.”hükmüne göre plan kademelenmesi Üst Ölçekli Planlar (Bölge Planı) ve Alt Ölçekli Planlar (İmar Planları) olmak üzere iki ana başlık altında ayrılmaktadır.

Aşağıda çizem 5.1. Planlama Kademelenmesinde belirtilen planlara ilişkin olarak mevzuatta yer alan tanımlara yer verilmektedir.

Bölge Planı: Ülkemizde bölge planlarının geçmişi 60’lı yıllara kadar uzanır. Hazırlanan ilk bölge planı Doğu Marmara Bölgesi Planıdır. Bunu, Zonguldak Projesi, Çukurova projesi, Keban Projesi, Antalya Projesi, Güneydoğu Anadolu Projesi , Doğu Anadolu Projesi, Doğu Karadeniz Bölgesi Gelişme Planı ve Yeşilırmak Havzası Gelişim Projesi izlemiştir. Anılan projeler DPT, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Başbakanlık GAP İdaresi gibi merkezi hükümet düzeyindeki birimler tarafından hazırlanmış, ancak bu planların yaşama geçirilmesine yönelik yasal düzenleme olmadığı için uygulanmaları sağlanamamıştır. (Keleş: 2006)

DPT tarafından yapılması öngörülen bölge planlarının ölçeğinin, yasada bu konuda bir hüküm olmasa da 1/100 000 ve üzeri ölçeklerde olacağı açıktır.

İmar Kanunu’nun “Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Girmesi” ile ilgili 8. maddesinde yer alan hükmüne göre, “Bölge planları; sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya yaptırır”.

Metropoliten Alan Planı: İmar Kanununun 9.maddesinde bahsi geçen Metropoliten Alan Planları, kapsam ve ölçek bakımından bölge planları ile çevre düzeni planları arasında yer almaktadır.

Metropoliten alan, “yüksek yoğunluklu büyük bir merkez ile onu çevreleyen ve onunla sıkı günlük ekonomik sosyal ve kültürel ilişkisi olan farklı büyüklükteki kentsel ve kırsal yerleşmelerden oluşan ve gelişmiş bir toplumun yaşadığı alan” olarak tanımlanabilir.

İmar Kanununun 9. maddesinde, “Bakanlıkgerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren Metropoliten Alan Planlarının veya içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re’sen onaylamaya yetkilidir.” hükmü yer almaktadır.

2001 yılında Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmeliğin 4. Maddesinde yapılan değişikliğe göre, “Çevre düzeni planı sınırları, yönetsel, mekânsal ve işlevsel bütünlük arz eden bir veya birden fazla il sınırları bütününü veya bir kısmını kapsayacak şekilde belirlenir.

Planlar, ilgili kurum ve kuruluşlarla ve plan kapsamındaki ilgili idarelerle işbirliği sağlanarak Bakanlıkça yapılır veya yaptırılır. Kentsel gelişme alanı ihtiyacının büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alan sınırları dışında karşılanma gereği halinde, kent bütününü, kentsel gelişme alanını ve bualanlarla bütünlük gösteren alanları kapsayan çevre düzeni planları, Bakanlığın koordinasyonu altında, ilgili büyük şehir belediyesi ve valilikçe ortaklaşa yapılır.”

Çevre Düzeni Planı: İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre Çevre Düzeni Planı, “ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır”.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte (Ek: 17 Mart 2001/24345 R.G.) “Çevre Düzeni Planı, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel-kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel değerler arasında koruma-kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel, mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan, idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/25000, 1:50000, 1:100000, veya 1:200000 ölçekte hazırlanan, plan notları ve raporuyla bir bütün olan plandır.” şeklinde tanımlanmaktadır.

5491 sayılı yasa ile değişik 2872 sayılı Çevre Kanunu’nun 9.maddesinin (b) fıkrasına göre, “Ülke fizikî mekânında, sürdürülebilir kalkınma ilkesi doğrultusunda, koruma-kullanma dengesi gözetilerek kentsel ve kırsal nüfusun barınma, çalışma, dinlenme, ulaşım gibi ihtiyaçların karşılanması sonucu oluşabilecek çevre kirliliğini önlemek amacıyla nazım ve uygulama imar plânlarına esas teşkil etmek üzere bölge ve havza bazında 1/50.000-1/100.000 ölçekli çevre düzeni plânları Bakanlıkça yapılır, yaptırılır ve onaylanır. Bölge ve havza bazında çevre düzeni plânlarının yapılmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça çıkarılacak yönetmelikle belirlenir”.

.

Harita 1: İstanbul İl Çevre Düzeni Planı ana gelişme stratejisi (Ataoğlu ve Akın, 2008).

.

Harita 2: 2009 yılında yürürlüğe giren İstanbul İl Çevre Düzeni Planı (İBB, 2009).

Nazım İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere 1/2000 veya 1/5000 ölçekte düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

Harita 3: 1/25.000 ölçekli İstanbul Nazım İmar Planı-Taslak (İBB, 2007)

Uygulama İmar Planı: Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulamaetaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.

Revizyon Planı: Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı veya sorun yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

İlave Plan: Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel arazi kullanım kararları ile süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.

Mevzi İmar Planı: Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, bu Yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır.

5.3.2. Genel Anlamda Arsa/Arazi/Taşınmaz Mal Değerlemesi1

Bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve nesnel ölçütlere dayanarak kestirimidir. Gayrimenkul değerleme; gayrimenkul değerinin takdir edilmesi işlemidir. Taşınmaz değerlemesinin yapılabilmesi için taşınmazlarla ilgili değer kavramlarının iyi bilinmesi, farklılıklarının ortaya konulması gerekir. Değer sözlük anlamıyla; bir şeyin önemini belirtmeye yarayan soyut ölçü, karşılık, kıymet, şeklinde tanımlanmaktadır. Değerleme, bir değer düşüncesi geliştirme faaliyeti veya sürecidir (USPAP: Uniform Standards Of Professional Appraisal Practice).

Bir toprak parçasının ya da bir taşınmaz malın, doğru olarak belirlenebilen parasal karşılığı olarak ancak tek bir karşılığının olduğu söylenebilir. Değeri olan, onun kullanımının öznel değerlendirilmesinin sonucuna dayanır. Öznel değerleme demek bir taşınmaz malın birçok değerinin olduğu anlamına gelmelidir. Bu nedenle herkes için geçerli bir değere gereksinme vardır. Alman İmar Kanununa (AİK) göre (Baugesetzbuch, 2007) bu değer “dolaşım değeri” olarak tanımlanmıştır (Seele 1994).

AİK M.194’e göre dolaşım değeri; değer belirleme gününde taşınmaz malın niteliğine göre en olası bulunacak fiyatla belirlenir. Bu hayali fiyatı belirlemek için “normal dolaşım”, “nitelik” ve “olası” kavramların tanımlanması gerekmektedir.

Seele bu kavramları şöyle tanımlıyor: Taşınmazların normal dolaşımı; serbest sunum ve istem halinde yerel konum ve özel türü içeren taşınmaz pazarında herkes arasında yapılan ticarettir. Taşınmaz pazarlığı sırasında, taşınmazın değere ilişkin önemli özellikleri (nitelik) ve değeri etkileyen genel ayrıntılar (genel değer koşulları ve konjonktür) belirleyici faktörler olarak herkesin (makul) davranışını etkiler (1994 Seele). Dolaşım değeri olarak en olası fiyatın belirlenmesi gereği, bilgi kuramı açısından anlaşılmalıdır. Burada istatistiksel kavramların ya da olasılığın kullanılması yararlı değildir. Herkesin pazarlık davranışını sembolik olarak görmek gerekmektedir. Bir taşınmazın değerini belirlemede, o taşınmazın herkes için önemli olan nitelikleri geçerlidir. Bir taşınmazın niteliği; tümüyle konumu, kullanılabilirliği ve maliyeti (nitelik bileşenlerin) ile belirlenir.

Taşınmazın konumu, diğer taşınmazlara karşı yerel kullanımın ilişkilerinden (dış koşullardan) oluşur. Taşınmazın kullanılabilirliği, kamusal-yasal bağlayıcılıklardan ve sınırlandırılmalardan (planlama ile ilgili süreç) ortaya çıkar. Maliyet denince taşınmaza ilişkin olası gerçek ve yasal türde değeri oluşturan etkenler (iç koşullar, alanı şekli vb.) anlaşılır. Bunların dışında taşınmaz fiyatlarının davranışını genel koşullar da etkiler: ekonomik büyüme, gelirlerin değişmesi, enflasyon, faiz oranları, nüfus yoğunluğu ile kentsel ve tarımsal yapıdaki değişimler.

Değerlemenin temeli olan taşınmaz mal niteliğinin, değerinin belirlenmesi çok önemli bilgi birikimlerine sahip olunmayı gerektirir. Bunlar; teknik, ekonomik, yasal bilgileri, planlama, imar düzenlemesi, tarım, taşınmaz mallar ekonomisi, özellikle konut ekonomisi ile kamusal ve özel taşınmazlar hukuku, mülkiyet hukuku ile ilgili bilgileri gerektirir. Bir değerleme uzmanı bu ön koşulları sağlamalıdır. Bu yetenekler olmadan resmi değer belirleme yöntemlerinin bilinmesi bir işe yaramaz. Taşınmaz malların değerlemesinde genelde üç tip yöntem vardır. Bunlar:

  • Maliyet Yöntemi

  • Satışların Karşılaştırılması Yöntemi,

  • Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi’ dir.

5.3.3.Arazi Kayıt Sistemi (Tapu ve Kadastro)

Fransa’da başlayan vergi kadastrosu için önce toprak sahiplerince verilen bilgiler üzerine temellendirilen bir kadastro kurulması kararlaştırılmış, fakat uygulamada bütün parsellerin düzenli bir ölçüsü yapılmadan yararlı bir kadastronun kurulamayacağı anlaşılmış ve bunun üzerine, doğru ve adil bir vergilendirme için kadastronun ölçü temeline dayandırılmasının gerekli olduğu,” saptanarak, bugünkü anlamda kadastro uygulaması başlatılmıştır.

Yaklaşık 200 yıllık gelişme sonucunda kadastro, günümüzde çok amaçlı bir kapsama kavuşmuş ve bu kapsamıyla da mekana dayalı bilgi sistemlerinin alt yapısı olma işlevini üstlenmiştir.

Ülkemizde, ölçüye dayalı kadastro çalışmaları 1912 yılına başlamıştır:

  • 1912 yılında, “Emvali Gayrimenkulenin Tahdit ve Tahriri Hakkında Kanunu Muvakkat” adlı kanuna dayanılarak başlayan ve ilk olarak. Konya’nın Çumra ilçesinde yapılan uygulamalar, savaşlar nedeniyle yaygınlaşamamıştır.

  • Cumhuriyetin kuruluşunun hemen arkasından 1925 tarihli 658 sayılı Kadastro Yasası ile yalnızca Kars, Ardahan ve Iğdır’ı kapsayan uygulama 1934 yılında 2613 sayılı “Kadastro ve Tapu Tahriri Kanun ile ülke geneline genişletilerek sürdürülmüştür. Günümüzde kadastro çalışmaları 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile yürütülmektedir.

  • Ülkemizde kadastronun gelişmesini belirleyen, 1926 tarihli Türk Medeni Kanunudur. Bu Kanunla taşınmaz mülkiyeti konusunda getirilen hükümlere uygun tapu sicil sisteminin kurulması hedefi, kadastronun çalışmalarının temel amacı olarak belirlenmiştir.

Bugün Türk Hukuk Sistemi kadastronun hedefini, “Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak” olarak görmektedir. Bu sınırlı amaca büyük oranda ulaşılmış, tesis kadastrosu adlandırılan çalışmalar büyük oranda tamamlanmıştır. Ancak, Türkiye Kadastrosu, bugünkü kapsamıyla ve ürettiği verilerle, mekana yönelik çok yönlü gereksinmeleri karşılayabilmekten çok uzaktır. Çünkü günümüzde bilgi teknolojilerinin gelişmesi sonucu çağdaş beklentiler, toprağa ilişkin verilerin, toplumsal ve teknik gereksinmelere çok yönlü yanıt verecek özellikte oluşturulmalarını, güvenilir olmalarını, güncel tutulmalarını ve bunlara kolayca ulaşılmasını sağlayacak bir sistem yapısında olmalarını gerektirmektedir.

Mekan boyutlu bilgi sistemlerinin temel bilgileri harita ve kadastro bilgileridir. Bu nedenle günümüz kadastro hizmetleri, mekansal bilgi sistemlerinin temel bilgilerini toplamak ve sistemi oluşturmak, güncel tutmak ve yönetmek olarak kabul edilmektedir. Değişik hizmet grupları bu baz sistemi, kendileri için gerekli bilgilerle zenginleştirerek, Kent Bilgi Sistemi, Arazi Bilgi Sistemi, Tarım Bilgi Sistemi, Çevre Bilgi Sistemi, Coğrafi Bilgi Sistemi gibi adlandırmalarla kullanmaktadır. Ek bilgiler, başta yerel yönetimler olmak üzere, kamu kurumlarının ve özel kesimin hizmetlerini kolaylaştırmak, doğru ve yerinde karar vermek ve gelişen teknolojilerden daha çok yararlanmak için gereksinim duyacakları bilgiler olmaktadır. Her tür tasarım, projelendirme ve uygulamalarda, mekansal bilgi sistemlerinin fonksiyonel yapısı değişmemekte, bu uygulamalarla içeriği zenginleşmektedir. Halen AB’ye uyum çalışmaları kapsamında yürütülmekte olan, “Çiftçi Kayıt Sistemi”, “Tarım Bilgi Sistemi” gibi bir çok projenin ve Belediyelerce yürütülen “Kent Bilgi Sistemi” çalışmalarının altlık bilgilerini Tapu Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) olacaktır.

Tapu ve Kadastro hizmetlerinin daha sağlıklı, süratli, güvenilir  ve etkin bir biçimde planlanması, yönetilmesi ve faaliyete geçirilmesi, mülkiyet verilerinin diğer kurum ve kuruluşlarla paylaşılması ve bu  çerçevede tapu  ve kadastro sisteminin ‘Çok Amaçlı Arazi Bilgi Sistemine’  dönüştürülmesinin amaçlandığı, bilgi teknolojileri temeline dayalı bir “e-devlet” projesi olan “TAKBİS” Tapu ve Kadastro Bilgi sistemi kurulmuştur.

Mekansal veri siteminin en önemli unsuru olan, farklı ortam ve koordinat sisteminde bulunan Kadastral verilerin toplanması, bütünleştirilebilecek şekilde tek bir ulusal sisteme dönüştürülmesi, bilgisayar ortamına aktarılması ve TAKBİS kanalıyla tapu kayıtları ile uyumlaştırılması, Merkezi yerde depolanarak kontrol altına alınması, güncelliğinin sağlanması, takip edilmesi ve sorgulanabilmesinin sağlanması, Tüm kamu kurum ve kuruluşları ile ilgililerine aleniyet ilkesi çerçevesinde paylaşılması ve hizmete sunulması ile Kadastral belge ve bilgilerinin taranmak suretiyle teknik arşivin oluşturulması amacıyla “KVK –Kadastral Veri Konsolidasyonu” sistemi kurulmuştur. TAKBİS ve KVK Sistemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce kurulmuş ve yürütülmektedir.

Modern Tapu Sicilini kurmak amacı ile taşınmaz malların hukuki ve geometrik durumlarını tespit etmek için kadastro sistemi kurulmuştur. Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan dağ, tepe, gibi tarım dışı alanlar sınırlandırmaya tabi değildir. Kadastro bu gibi yerler dışındaki ülke arazisini kapsar. Kadastro çalışması, Türkiye’deki ölçme ve harita sisteminin ana organıdır.

Aşağıda belirtilen hizmetlerin sağlıklı yürütülebilmesi için kadastroya ilişkin veri ve bilgilere gereksinme vardır (VII. Beş Yıllık Kalkınma Planı):

  • Tarım Reformu Uygulamalarında,

  • Arazi Toplulaştırma Çalışmalarında (Kırsal Düzenleme Çalışmaları),

  • Sulama ve Su Tesislerinin Yapımında (Örneğin, DSİ Uygulamaları)

  • Orman Alanlarının Belirlenmesi Çalışmalarında,

  • Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin (Hazine Arazilerinin) Belirlenmesi Çalışmalarında,

  • Vakıf Arazilerinin Belirlenmesinde,

  • İmar Planlarının Hazırlanması ve Uygulamalarında,

  • Taşınmaz Mallardaki Sınır, Mülkiyet ve Diğer Hukuki Anlaşmazlıkların Çözümünde,

  • Taşınmaz Mallardan ve Bunların Tasarrufundan Harç ve Vergi Alınmasında,

  • Kentlerin Su, Kanalizasyon, Elektrik, Havagazı, Telefon vb. Teknik Altyapı Tesislerinin Yapımı Ve Yaşatılmasında,

  • Yolların ve Her Türlü Binaların Yapımında,

  • Taşınmaz Mal Varlığı ve Değerinin Saptanmasında,

  • Kamulaştırma İşlerinde,

21.6.1987 gün ve 3402 sayılı kadastro kanununa göre amaç, memleketin kadastral topografik haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmaktır. Parsellerin hukuki ve geometrik durumlarını belirtmek, devletin sorumluluğu altında tapu sicillerine bakmak ve ulusal güvenlik politikası ve kalkınma planlarının öngördüğü alt yapıyı oluşturmak kadastro çalışması içinde belirlenen amaçlardır.

Kadastro sistemi süreklilik içindedir. Güncelliğini yitiren haritalar, paftalar yenileme yasası çerçevesinde yenilenir (Kanun no: 2859, 1983). Bu kanun sadece ölçüm ve eskime ve yıpranmaları giderir, mülkiyet sahibini ve hakları değiştiremez.

Jeodezik ve fotogrametrik yöntem kullanılarak, 1/5000 ve 1/1000 ölçeğinde kadastral haritalar üretilmektedir. 1/5000 ölçeğindeki standart topografik haritalar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Harita Genel Komutanlığı tarafından yapılmaktadır.

Cumhuriyet dönemi kadastro ve tapu sicili mevzuatı, Cumhuriyet öncesi taşınmaz hukukunun ortadan kaldırılması ve medeni yasaya uygun kadastro ve tapu sicilinin kurulması için konulmuştur. Kaynağını İsviçre gibi daha gelişmiş bir ülkeden alması, eski hukuka göre yapılması gereken işlerin günümüze kadar tasfiye edilememesi, Türkiye’nin hızla kentleşen, tarımda ve sanayide yeniden düzenlemeler yapması gereken bir toplum haline gelmesi, toprak ve su kaynaklarının gittikçe kötü kullanılması vs. nedenlerle kadastronun yeniden yapılandırılması gerekmektedir. Bunun için kadastro; kadastro ve tapu sicili mevzuatı ile idari yapısı topluca gözden geçirilerek, günümüzün gereksinmelerine uygun, bir ‘Arazi Yönetim Sistemi’ nin ya kendisi olması ya da içeriği yeniden düzenlenerek böyle bir sistemin temeli olma zorunluluğu bulunmaktadır.

5.3.4. Arazi / Taşınmaz Mal Kullanımı Edinimi ve İmar Uygulamaları

Çizem 6 da görüldüğü gibi taşınmaz mallara, ya isteğe bağlı olarak tapu yolu ile ya da kanunların verdiği yetki kullanılarak resen el atılır. Yani taşınmaz mallar elde edilir. Bunların çoğu bilinen ve zorunlu olmadıkça başvurulmadığından açıklamasına gerek duyulmamıştır. Toprak-taşınmaz politikası açısından toprağın mülkiyetine resen iki biçimde müdahale edilir,çizem 7’de bu durum özetlenmiştir:

1. Kamulaştırma ile mülkiyetin esasına müdahale; mülkiyetin kesilmesi,

2. Kullanımının sınırlandırılması ile yeni içeriğe müdahale; imar planlaması.

Ancak sık başvurulan, kanunla el atmalardan 2942 sayılı Kamulaştırma, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde belirtilen Arsa ve Arazi Düzenlemeleri ile özellikle yeni gündemde olan, imar düzenlemeleri konusunda gelecek 30 yılının konusu olacak Kentsel Dönüşüm uygulamalarının üzerinde durulacak, ilerideki bölümlerde yeri geldiğinde bilgi verilecektir.

Çizem 6: Gayrimenkul Elde Etme Yöntemleri

5.3.4.1. Kamulaştırma

Kamulaştırma; bir ödenti-tazminat karşılığı, kamu yararına mülkiyetin ortadan kaldırılmasıdır. Ancak sosyal bağlayıcılık çerçevesinde mülkiyetin içeriği, ödentisiz sınırlandırılabilir. O zaman da mülkiyet hakkı sürmektedir.

Kamusal toprak gereksinmeleri için arsa düzenlemeleri yoluyla toprak sahibi ile yapılacak anlaşmalar yeterli olmaz ise kamulaştırma yapılabilir. Mal sahibi ile anlaşmada, satış, trampa vb. farklı seçenekler öncelikle ele alınmalıdır.

Toprak-taşınmaz politikası açısından toprağın mülkiyetine iki biçimde müdahale edilir,aşağıdaki şekilde bu durum özetlenmiştir:

1. Kamulaştırma ile mülkiyetin esasına müdahale; mülkiyetin kesilmesi,

2. Kullanımının sınırlandırılması ile yeni içeriğe müdahale; imar planlaması.

Çizem 7: Taşınmaz Mal Mülkiyetinin Değişimi

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun amaç ve kapsam başlıklı 1. maddesi:

” Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.

    Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır.”

Kanunun Kamu Yararı Kararı Verecek Merciler başlıklı 5. maddesine göre Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

    a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

    1. Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, ilgili bakanlık,

    2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,

    3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,

    4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,

    5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

    6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,

    7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,

    8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,

    9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,

    10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu,

    11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu.

    b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

    c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Anayasa madde 13- (Değişik: 3/10/2001-4709/2 md.)

“Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.”

Anayasa madde 35- “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

Anayasa madde 46- (Değişik: 3/10/2001-4709/18 md.)

“Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.

Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.

İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.”

5.3.4.2. Arsa/Arazi Düzenlemeleri

Genel anlamda bir mülkiyeti/taşınmaz malı elde etme ve onun kullanımını değiştirme Arsa/arazi düzenlemeleri yolu ile olmaktadır (çizem 7). Arsa arazi düzenlemelerinin yapılabilmesi için önce ülke bölge genelinde yapılmış üst ölçekli planlara dayalı imar planlarına gereksinme vardır. Çizem 5.1’de Türkiye’de genel anlamda arazi kullanımlarının gösterildiği plan örnekleri sunulmaktadır. Planlar; hiyerarşik biçimde küçük ölçekten (1/100 000), en büyük ölçek (1/1000) imar uygulama planlarına kadar gösterilmiştir.

Arsa/arazi düzenlemelerinin ikinci ve en önemli aşaması; plandan önceki mevcut mülkiyetin; yapılmış, onaylanmış imar planlarındaki yeni mülkiyet haline gelmesini sağlayarak tapuya kayıt edilmesini sağlayan imar uygulaması aşamasıdır. Bir plan ne kadar güzel ve iyi yapılmış olursa olsun onun eğer uygulanamıyor, kamu/hak sahiplerince uygun bulunmuyorsa bir anlamı yoktur. Bu nedenle kısal ve kentsel amaçlı olun arsa/arazi düzenlemeleri konusu arazi yönetiminin en önemli teknik ve hukuksal öğesidir. Çizem 9 , arsa/arazi düzenlemelerine ilişkin genel bir sınıflandırmayı göstermektedir. Bu sınıflandırmayı açıklayan kısa bilgiler de ayrıca sunulmuştur.

Çizem 9: Arsa ve Arazi Düzenlemeleri

Türkiye’de imar planlarının yapımı konusundaki yasa ve yönetmelikler mevcut planlama sorunlarının çözümlenmesinde genel anlamda sorun yaratmaz. Sorun, mevcut imar uygulama araçlarının gereksinmelere yanıt verip vermemesindedir.

Bu zamana kadar imar planlarının uygulanması 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Arsa ve Arazi Düzenlemesi” başlığı altında düzenlenmiş 18. maddesine göre yapılmaktadır. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alanlar dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Bu maddede belirtilen uygulama; “Eşit Oranlı Toprak Kesintisi” yöntemi ya da “Alan Eşitliği” ilkesi olarak adlandırılan bir yönteme göre yapılmaktadır. 18. maddeye ilişkin uygulamalar genelde imara yeni açılan yapısız ya da çok az yapılaşmış, yoğunluğu çok düşük yerlerde uygulanır. Bu maddeye ilişkin uygulamaları; yoğun yapılaşmış ve belli bir yoğunluğa kavuşmuş, kat mülkiyeti/kat irtifakı tesis edilmiş yerlerde yapmak olanaklı değildir. Bunun için yeni bir uygulama yöntemine gereksinim vardır.

Bu nedenle imara aykırı kaçak yapılaşmış yoğunluğu belirli bir düzeye gelmiş yerlerde başka bir imar uygulama seçeneğinin belirlenmesi zorunludur. Yoğun yapılaşmış alanlarda, değer eşitliğine dayanan yeni bir imar uygulama yöntemi ihtiyaca yanıt verecektir. Bu yöntemin adı: “Değerleme Esaslı Yöntem / Eşdeğerlik Yöntemi” dir.

  1. KIRSAL ALAN DÜZENLEMELERİ (ARAZİ TOPLULAŞTIRMASI

Arazi toplulaştırılması; aynı şahsa veya çiftçi ailesine ait, çeşitli nedenlerle, ekonomik üretime imkân vermeyecek biçimde veya toprak muhafaza ve zirai sulama tedbirlerinin alınmasını güçleştirecek derecede; parçalanmış, dağılmış, şekilleri bozulmuş dağınık, küçük arazi parçalarının ve hisselerinin bir araya getirilerek, muntazam şekiller halinde birleştirilmesi, bütünleştirilmesi ve işletmelerin yeniden düzenlenmesi işlemi olarak tarif edilebilir.

Arazi toplulaştırması, tarımsal arazileri niteliklerine göre sınıflandırarak, bir kişiye ait, farklı alanlardaki küçük arazi grupları yerine, o arazinin toplamını karşılayacak kadar, en az miktarda parça arazinin (mümkün olursa tek bir parçanın), o kişiye verilmesidir. Böylece iş gücünden, akaryakıttan, tarla sınırlarındaki kayıplardan kar edilmiş olur; ayrıca toprağın işlenebilme süresi ve kalitesi artar. Yapılacak diğer iyileştirme (drenaj, katkı v.b.), sulama, gübreleme ve ilaçlama gibi yatırımlar daha ucuza mal edilebilir.

Arazi toplulaştırılması ile küçük arazileri birbirinden ayıran, kullanılmayan arazi şeritleri azaltılarak, bunlarında tarımda kullanılması sağlanmış olur. Arazi toplulaştırması yapmak kolay değildir. Arazi toplulaştırmasını gerçekleştirebilmek bir dizi teknik, sosyal ve ekonomik çalışmaların yapılmasını gerekmektedir.

Arazi Toplulaştırma çalışması aşağıdaki aşamalardan geçmektedir:

  1. Tüm tarlaların ve çiftçilerin mülkiyet bilgilerinin temin edilmesi.

  2. Tapu kütüğü, kadastro paftası ve arazideki miktar ve ölçülerdeki tüm uyumsuzluklar giderilmesi.

  3. Hâlihazırdaki arazi kullanım durumunun, uygun tarım arazileri sınırlarının, sabit tesislerin belirlenmesi,

  4. Toprak karakterlerini belirten toprak haritalarının temin edilmesi veya yoksa oluşturulması.

  5. Teknik bir ekip ile arazi sahipleri ve mülki idarecilerin de katılımı ile kurulan derecelendirme komisyonu ile tüm arazilerin derecelendirme haritaları çıkarılır. Bu aşamada komisyon tüm arazilerin toprak haritaları ve diğer kıymetlerini de dikkate alarak her parsel için ayrı, ayrı titiz bir puanlama yapmaktadır. Derecelendirme çalışmasında amaç parsellerin birbirlerine göre kıymet faklılıklarını puanlamak suretiyle ortaya koymaktır.

  6. Yeni, yol, sulama ve drenaj ağına uyumlu, blok (ada) planlamasının hazırlanması.

  7. Arazi sahiplerinin toplulaştırma sonrasında tarlalarını nerede istediklerine ilişkin tercihlerinin alınması, Bu işlem esnasında maliklere, eski parsellerinin ve yeni blokların olduğu bir pafta gösterilerek tercihleri alınır.

  8. Yeni parselasyon planlaması yapılır.

Arazi toplulaştırılması 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu veya 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunlarına göre yapılmaktadır.

30.11.1994 tarihinde yürürlüğe giren 3083 sayılı ” Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu kanunu” yalnız tarım reformu uygulama alanı ilan edilen reform bölgelerini Ve ya sulama alanlarını kapsamakta, Türkiye genelinde toplulaştırma faaliyetlerine imkân vermemektedir. Dolayısıyla Tarım Reformu uygulama alanı dışındaki alanlarda mevcut Arazi Toplulaştırma Tüzüğü ve yönetmeliğine göre çalışmalar yürütülmektedir.

03/07/2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı “Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu”; arazi ve toprak kaynaklarının bilimsel esaslara uygun olarak belirlenmesi, sınıflandırılması, arazi kullanım plânlarının hazırlanması, koruma ve geliştirme sürecinde toplumsal, ekonomik ve çevresel boyutlarının katılımcı yöntemlerle değerlendirilmesi, amaç dışı ve yanlış kullanımların önlenmesi, korumayı sağlayacak yöntemlerin oluşturulmasına ilişkin sorumluluk, görev ve yetkilerin tanımlanması ile ilgili usûl ve esasları kapsar.

Arazi toplulaştırılması; aynı şahsa veya çiftçi ailesine ait, çeşitli nedenlerle, ekonomik üretime imkân vermeyecek biçimde veya toprak muhafaza ve zirai sulama tedbirlerinin alınmasını güçleştirecek derecede; parçalanmış, dağılmış, şekilleri bozulmuş dağınık, küçük arazi parçalarının ve hisselerinin bir araya getirilerek, muntazam şekiller halinde birleştirilmesi, bütünleştirilmesi ve işletmelerin yeniden düzenlenmesi işlemi olarak tarif edilebilir.

Ülkemizde ekilebilir tarım alanı varlığı 27 milyon hektar olup ekonomik olarak sulanabilir arazi miktarı ise 8,5 milyon hektar hesaplanmıştır. Bugüne kadar 5,4 milyon hektar arazi (% 63) sulamaya açılmış bulunmaktadır (DSİ 2010). Bu alanlar içinde ise 1961 yılından günümüze kadar toplam 1.141 bin hektar alanda toplulaştırma yapılabilmiştir (Türker 2011).

Kırsal Alan: Nüfus yoğunluğu km² başına 150 kişiden az olan yerler “Kırsal Alan” olarak kabul edilmektedir. Bölgeler, kırsal nüfus büyüklüklerine göre; çoğunlukla kırsal bölge, ara bölge ve çoğunlukla kentsel bölge olarak ifade edilmektedir (TKB, 2010).

Ülkemizde de nüfusu 20 binden fazla olan yerleşim birimleri kent, diğer yerleşim birimleri ise kırsal alan kabul edilmektedir. Ulusal Kırsal Kalkınma Stratejisi ve Kırsal Kalkınma Planları çerçevesinde yürütülecek uygulamalarda da bu kriter esas alınmıştır (TKB, 2010).

Ülkemizde Arazi Varlığı ve Kullanım Durumu: Ülkemizin izdüşüm alanı 77.79 milyon hektar olarak ölçülmüş olup nitelik ve kullanım açısından farklı arazi nevilerinden oluşmaktadır. Çizelge 1 de görüldüğü gibi tarım arazileri % 35,6 ile en büyük payı alırken bunu % 30,2 ile orman-fundalık araziler ve % 28.0 ile de çayır-mera arazileri izlemektedir. Yerleşim alanları % 0.7 gibi bir oran görülmesine rağmen bugün bu oranın çok daha fazla olduğunu söylemek mümkündür.

Arazi Kullanım Şekli

Miktar (ha)

Oran (%)

Tarım Arazisi

27.699.004

35.6

Çayır-Mer’a Arazisi

21.745.690

28.0

Orman-Funda ve Çalı Arazileri

23.468.463

30.2

Yerleşim Alanları

569.400

0.7

Diğer Araziler

3.212.175

4.1

Su Yüzeyleri

1.102.396

1.4

TOPLAM (ülkemiz coğrafyası)

77.797.127

100.0

Çizem 10: Arazi Varlığı ve Kullanım Durumu (Türkiye Sulama Raporu TKB 2001)

Kırsal alanda arazilerin parçalanmasının nedenleri:

  • Miras ve intikal yoluyla parçalanma,

  • Hisseli ve bölünerek yapılan satışlar,

  • Sulama, karayolları ve demiryolları gibi tarım arazilerinden geçen kamu yatırımları,

  • Sermaye ve işgücü yetersizliğinden dolayı yapılan kısmi kiracılık ve ortakçılık,

  • Sel, Taşkın ve heyelan gibi doğal afetler,

  • Tarım kesimindeki yüksek nüfus yoğunluğu baskısı arazilerin parçalanmasına yol açmaktadır.

Arazi Toplulaştırmasını zorunlu kılan nedenler:

Tarım arazilerinin küçük, parçalı ve dağınık olması, sulama şebekesi ve ulaşım ağından yeterince faydalanılamaması sulama işletmeciliğini zorlaştırmakta, su ve toprak kaynaklarından beklenen faydaların gerçekleşmesini zorlaştırmaktadır. Bu durum özellikle işgücü, sermaye ve üretim kayıplarının artmasına yol açmaktadır.

Arazi toplulaştırması düşünülmeden yapılan sulama ve drenaj projeleri hem yapısal sorunları daha da artırmakta hem de yatırım maliyetlerini artırarak kaynak israfına yol açmaktadır.

Toplulaştırma öncesi durum Toplulaştırma sonrası parsel yapısı

Toplulaştırmanın Faydaları:

Çiftçiler açısından toplulaştırmanın faydaları;

  • Parseller büyümekte, tarım teknikleri ve sulama metotlarının uygulanması kolaylaşmakta,

  • Parsel sayısı (% 40) azalmakta,

  • Parsel büyüklüğü (% 80) artmakta,

  • Her parsel yola ve kanala kavuşmakta,

  • İşletme merkezi ile parseller arasındaki mesafeler azalmakta, (50 TL/ha yakıt tasarrufu)

  • Sulama oran ve randımanları atmaktadır.

Böylece verim ve gelir artıcı faydalar sağlanmakla birlikte sosyal huzur sağlanmaktadır

Kamu yatırımları açısından toplulaştırmanın faydaları;

Arazi toplulaştırması sulama ve ulaşım gibi kamu yatırımlarında yatırım maliyetlerinin azaltılması ve yatırımların hızlandırılmasında önemli bir araçtır. Özellikle toplulaştırmalı planlanan ve uygulanan yatırımlarda ortak kullanım alanı kesintileri(maksimum % 10), hazine arazileri ile takas, fiziki yatırımlardan tasarruf ve daha az kamulaştırma gibi nedenlerden dolayı yatırımlarda % 40’lara varan oranlarda tasarrufu sağlanabilmektedir.

Konu

Alan (Hektar)

1

Toplam toplulaştırma alanı

Sulu tarım alanı

Kuru tarım alanı

14.000.000

8.500.000

5.500.000

2

Toplulaştırılan alan(1961-2010)

1961-2002 yılları arasında(41 yıl)

2003-2010 yılları arasında(6 yıl)

1.141.000

450.000

691.000

3

Devam eden toplulaştırma alanı (2011)

2.438.000

4

2010-2014 TRGM Stratejik Plan hedefi

5.700.000

5

2014 Sonrası toplulaştırılacak alan

4.766.000

Çizem 11: Türkiye’de Arazi Toplulaştırması Yapılacak alanlar(TRGM 2010)

Mülga Toprak-su, Mülga Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğü ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğü olarak bugüne kadar toplam 1.141.000 hektar alanın toplulaştırması tamamlanmıştır.

Tarımda yapısal sorunların çözümünde arazi toplulaştırması önemli bir araçtır. Arazi toplulaştırması ile birlikte kırsal alan düzenlemesine yönelik çalışmaların yapılması, sürdürülebilir arazi yönetimi için veri tabanlarının oluşturulması ve kurumsal kapasitenin güçlendirilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla;

  • Havza Bazlı “Entegre Toprak-Su Kaynakları Yönetimi”ne geçilmeli,

  • Yerel, Bölgesel ve Merkezi kurumların ve paydaşlarının rolleri yeniden belirlenmeli,

  • Toprak ve Su kaynakları veri tabanı oluşturulmalı,

  • Arazi Kullanım Planları yapılmalı, Sulama alanları koruma altına alınmalı,

  • Arazilerin toplulaştırılması hızlandırılmalı ve parçalanma önlenmeli,

  • Medeni kanunda değişiklikle birlikte işletme ölçeğini büyütecek, arazi geliştirmesi yapacak Arazi Edindirme Ofisleri kurulmalı,

  • Modern Sulama Sistemlerinin Yaygınlaştırılması,

  • Örgütlenme sorun çözülmeli, yatay ve dikey örgütlenmeler tamamlanmalı, Örgütler güçlendirilmeli,

  • İzleme ve değerlendirme sistemi kurulmalı,

  • Toprak ve Su yönetiminin Tarımsal Destekleme Politikaları ile entegrasyonu sağlanmalı,

  • AR-GE çalışmalarına ağırlık verilmesi,

  1. KENTSEL ARAZİ DÜZENLEMELERİ

7.1. Arsa Düzenlemesi (18.madde Uygulaması)

3194 sayılı İmar Kanunun Arazi ve Arsa Düzenlemesi başlıklı 18. Maddesi şöyle düzenlenmiştir:

Madde 18- İmar hududu içinde bulunan binalı ve binasız arsa ve arazileri malikleri ve diğer hak sahiplerinin muvafakat aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile,kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.”

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz. DOP’ un yetersiz kalması durumunda belediye veya valilik tarafından kamulaştırma yapılır. Hak sahiplerinin muvaffakiyeti aranmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde ortaklık sadece zemin üzerinden olup bina bedeli ayrıca dikkate alınır. 18. Madde, Alan eşitliği esasına dayalı olduğundan uygulamada bağımsız bölümler dikkate alınmamaktadır.

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.
Tapuya tescile esas yeni mülkiyet olan imar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esasları dikkate alınır:

a)Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır,

b)Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır,

c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, İmar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir.

Hisselendirme, imar ada veya parselin yüzölçümü payda kabul edilerek, hisse sahiplerine ait düzenleme ortaklık payları çıkarıldıktan sonra kalan yüzölçümü miktarı hisse kabul edilerek kat mülkiyeti uygulanmak üzere yapılır. Hisselendirilmiş parselin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine “İmar Kanununun 18 inci maddesindeki kat mülkiyeti esası uygulanmıştır” ibaresi yazılır. Ana yapının veya yapıların inşaatı ve kullanılması gibi hususlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde, ilgilisinin muvafakati ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir. Düzenlemeye tâbi tutulması gerektiği halde İmar Kanununun 18 inci maddesi hükmünün tatbiki mümkün olmayan hallerde, müstakil inşaata elverişli olan kadastro parsellerine plâna göre inşaat ruhsatı verilirken de yukarıdaki hüküm uygulanır.

Bu maddeye göre yapılacak bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine tâbidir. Bu bedel, düzenlemenin gerçekleştirilmesi için yapılacak kamulaştırmalar dışında kullanılamaz. Evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar bu ortaklık payı hesabına katılmaz. Ancak, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39 uncu maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 40`a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

7.2. KENTSEL DÖNÜŞÜM2

7.2.1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm, yapılaşmış/yoğun yapılaşmış alanlarda imar ve planlama verilerine uygun mülkiyet düzenlemesidir. Kentsel Dönüşüm, bir imar uygulamasıdır. Kentsel Dönüşüm, çarpık yapılaşmış, köhneleşmiş, afetlere ve kentsel risklere duyarlı,altyapısı yetersiz ve niteliksiz, yoğun yapılaşmış, yasal ya da imara aykırı yerlerdeki mülkiyetin yeni imar planı verilerine uygun olarak yeniden düzenlenmesidir.

Sorun bunun nasıl yapılacağına ilişkin uygulama araçlarının yasal anlamda belirlenmesi, hazırlanan imar planının nasıl uygulanacağı, oluşacak yeni mülkiyetlerin dağıtımı ve bunların tapuya tescil işleminin gerçekleştirilmesidir. Bu bir süreci anlatır. Bu sürecin adı “Kentsel Dönüşüm” dür.

Bu sürecin yerine getirilebilmesi için;

1.Bir yasaya,

2.Bu yasa içerisinde belirlenmiş ve tanımlanmış bir uygulama yöntemine,

3.Kentsel Tasarıma ve İmar Planına,

4.Bu yönteme göre kentsel dönüşüm uygulamalarının nasıl yapılacağını anlatan uygulama yönetmeliğine gereksinme vardır.

7.2.2. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM, YASAL ARAÇLAR VE ÖNERİLER

5393 Sayılı Belediye Kanunu (03.07.2005)

Amaç

Bu Kanunun amacı, belediyenin kuruluşunu,organlarını, yönetimini, görev, yetki ve sorumlulukları ile çalışma usul ve esaslarını düzenlemektir. 5393 sayılı yasa yeni düzenlenen şekliyle Kentsel Dönüşüm uygulamaları yapılmasında göz önüne alınması gereken bir yasadır. Bu yasanın 73.maddesi Kentsel Dönüşüm ile ilgilidir.Bu madde aşağıdaki gibidir : “Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.”

Türkiye’deki arsa ve arazi düzenlemeleri ve kentsel dönüşümle ile ilgili 5393 sayılı yasa dahil, yasal çerçeve özellikle İstanbul ve yoğun yapılaşmış yerlerde uygulanacak olan kentsel dönüşüm projelerinde imar uygulama araçlarının yeterli olmadığını göstermektedir.

7.2.3. Değerleme Esaslı Yönteme Göre Kentsel Dönüşüm Aşamaları3

Kentsel Dönüşüm Aşamaları:

  • Dönüşüm Alanlarının Belirlenmesi ve İlân Edilmesi,

  • Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti,

  • Katılım Değerinin Tespiti ve Hak Sahipliğinin Belirlenmesi,

  • Kentsel Tasarım Projelerinin ve Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Hazırlanması,

  • Teknik Altyapı Projesi,

  • Mimari Uygulama Projesi,

  • Dağıtım İçin Proje Değerinin, Yapılabilirlik Analizi İçin Ön Belirlemesi,

  • Projenin Yapılabilirlik (Fizibilite) Analizi,

  • Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Kesinleştirilmesi,

  • Proje – Dağıtım Değerinin Kesinleştirilmesi

  • Dağıtım,

  • Dönüşüm Amaçlı İmar Planının Uygulanması,

  • Onay Meclis/Encümen,

  • Tapuya Tescil,

  • Yıkım,

  • Molozların kaldırılması,

  • Yapım ve İnşaat ,

olarak özetlenebilir (Ülger,2006 ;Ülger, 2008; Ülger,2009; Ülger,2009 , Ülger, 2009; Ülger,2010). Her bir aşamada

yapılacak işler aşağıdaki biçimde listelenmiştir:

PROJE UYGULAMA; sürece uygun 6 aşamada geçekleştirilebilir:

  • I. Safha : Gayrimenkullerin Mevcut Durumlarının Tespiti

  • II.Safha : Gayrimenkul Değerleme Ve Katılım Değerinin Tespiti

  • III.Safha : Kentsel Dönüşüm Amaçlı İmar Planlarının Hazırlanması

  • IV:Safha : Dağıtım Değerinin Belirlenmesi ve Projenin Yapılabilirlik (Fizibilite) Analizi

  • V. Safha : Dağıtım ve İmar Planının Uygulanması

  • VI.Safha : Yıkım, İnşaat-Yapım

Yukarıdaki aşamalardan I., III. ve VI. Safhalar bilinen aşamalar olup önemlidir. Ancak bu safhalara ilişkin, yalnızca şema 1’de verilen bilgilerlin özeti sunulacaktır. Ancak II., IV ve V. safhalar yeni ve Türkiye’ye özgü olduğundan üzerlerinde ayrıntılı durulacaktır.

V. SAFHA: DAĞITIM VE İMAR PLANININ UYGULANMASI

1-Yatırımcı

2-Hak Sahipleri

3-Yerel İdare (Kamu)

4-Yerel Kentsel Gelişim Fonu

  • Yatırımcı % ….

  • Hak Sahipleri % ….

  • Yerel İdare (Kamu) % ….

  • Yerel Kentsel Gelişim Fonu % ….

Önemli Tanımlar:

  • Katılım Değeri (KD): Kentsel dönüşüm sınırları içindeki her bir hak sahibinin arsa ve bina enkaz değeri toplamına karşılık gelen değer,

  • Toplam Katılım Değeri (TKD): Hak sahiplerinin katılım değerlerinin toplamı,

  • Katılım Payı Oranı (KPO): Hak sahibi olarak tespit edilen her bir kişi veya kurumun katılım değerinin, toplam katılım değerine oranı,

  • Proje Net Bugünkü Değeri (PNBD): Katılım değeri toplamının maliyet olarak ele alındığı konsept projenin değerlemesi çalışmalarında, nakit akış analiz tabloları sonucunda bulunan proje net bugünkü değer,

  • Dağıtım Payı Oranı (DPO): Dağıtım modeline göre hak sahiplerinin projenin net bugünkü değerinden alacağı payı gösteren oran,

  • Dağıtım Değeri (DD): Kentsel dönüşüm projesinde dağıtım modeli sonrasında her bir hak sahibine verilmesi öngörülen değer,

Bu Modele Göre Hareket Edilirse;

  • Yatırımcıya Verilecek Toplam Dağıtım Değeri = Proje Net Bugünkü Değeri X DPOy)

  • Hak Sahiplerine Verilecek Toplam Dağıtım Değeri = Toplam Katılım Değeri + (Proje Net Bugünkü Değeri X DPOhs)

  • Yerel İdareye Verilecek Toplam Dağıtım Değeri = Varsa Proje Alanında Hak Sahibi Olduğu Gayrimenkullerden Dolayı Katılım Değeri Toplamı + (Proje Net Bugünkü Değeri X DPOyi)

  • Yerel Kentsel Gelişim Fonu Toplam Dağıtım Değeri = Proje Net Bugünkü Değeri X DPOykgf

  • Dağıtım Değeri 1 = Katılım Değeri 1 + [(Hak Sahiplerine Verilecek Toplam Dağıtım Değeri) x Katılım Payı Oranı 1 ]

  1. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

İmar uygulamaları genelde; 3194 sayılı imar kanunun Arsa ve Arazi Düzenlemeleri başlığı altındaki 18. maddesine göre yapılmaktadır. Kanunda maddeye ilişkin bir uygulama yönetmeliği (18.madde uygulama yöntemi) ve yöntemi mevcuttur. Yasadaki uygulama yöntemi; eşit oranlı toprak kesintisi yöntemidir. Yani imar düzenlemeleri ile düzenlemeye giren taşınmaz malların değeri aynı oranda arttığı var sayılır ve buna karşın her taşınmaz maldan eşit oranda düzenleme ortaklık payı kesilir. Hâlbuki imar planı kararlarına göre, getirilen imar hakları incelendiğinde, düzenlemeye giren taşınmaz malların değerinde aynı oranda artış olmaz. Aynı değerde, eşit değerde artışlar olmamasına karşın her taşınmazda aynı oranda kesinti yapılması adaletli değildir. İmar düzenlemeleri ile ortaya çıkan değer artışları, kamu – hak sahibi çıkarları göz önüne alınmadan dağıtılmaktadır. 3194 sayılı kanunun 18. Maddesine göre yapılan düzenlemelerde planlamadan ortaya çıkan değerin, kamuya gelecekteki sürdürülebilir imar düzenlemeler için aktarılması olanaksızdır. Bu da uygulamalarda kamu yararının korumasını zorlaştırmaktadır.

Son zamanlarda yerel ve kamu yöneticilerimiz kentsel dönüşümün yoğunluk/emsal artırımları (bonuslar) verilerek çözmek istedikleri yönünde irade beyan etmektedirler. Eğer bu hesaplamalar değere göre yapılmazsa başta İstanbul olmak üzere bütün büyük şehirler; sosyal ve teknik altyapı yetersizliği yanında çok yoğun yapı stokları ile karşı karşıya kalacak, diğer kentler ve kır boşalma tehlikesiyle yaşayabilecektir. Oluşan yapı stokunun eritilmesi de ayrıca büyük bir sorun olacaktır. Zaten emsalin ne olacağı ne kadar olacağı, yine değerleme ile belirlenmek zorundadır.

5393 sayılı ’Belediye Kanunu’nda yasal adını alan; imara aykırı, kaçak, yoğun yapılaşmış, çöküntü alanlarında ki imar düzenlemelerini anlatan kentsel dönüşüm uygulamaları için ise bir uygulama yöntemi mevcut değildir. Önerilen yöntem ise değer esaslı yöntemdir. Bu yönteme göre yapılacak uygulama için bir süreç ve onlara ilişkin adımlar bu bildiride anlatılmaktadır.

Değer Esaslı Uygulama yöntemine göre yapılacak uygulamalarda 18. Madde için anlatılan sakıncalar da büyük ölçüde giderilebilecektir. Toplumsal meşruiyetin sağlanabilmesi olanaklıdır. Onun için değer esaslı yöntem imar uygulamalarında mutlaka yasal zorunluluk olmalıdır. Değerleme esaslı yönteme göre uygulama yapabilmek için;

  • Türk Medeni Kanunu da dâhil tüm kanunlarda mülkiyet, mülkiyet hakları ve onların kullanımı yeniden düzenlenmelidir.

  • Mutlaka yasal bir dayanak oluşturulmalıdır.

  • Değerleme, değerleme şirketleri ve değerleme standartları ile yasal ve kurumsal yapılar oluşturulmalı, yetki ve sorumlulukları tanımlanmalıdır.

  • Ülke genelinde güvenilir ve kanuni dayanağı olan taşınmaz mal pazarı oluşturulmalıdır (Mainz, 2007).

  • Ülke genelinde taşınmazların belli aralıklarla güncelleştirilmesi gereken ve emsal değerlerin edinilmesinde dayanak olacak değer haritaları yaptırılmalı ve bunun için kanuni düzenekler hazırlanmalıdır.

Yapılan anlatımlarda Ülkemize özgü bir Arazi Yönetim Modeli oluşturulmasının ne kadar önemli olduğunu söylemeye gerek bile yoktur. Bunun için iktidarın öncülüğünde öncelikle tüm sivil ve resmi ilgili kurumların katılacağı sürdürülebilir bir Arazi Yönetim Modelinin oluşturulması için strateji ve eylemlerin belirleneceği toplantıların, çalıştayların yapılması gerekmektedir.4 Bu toplantılarda, Arazi Yönetimi Modeli için iyi tanımlanmış bir amaç doğrultusunda arazi/toprak politikası belirlenmelidir. Bundan sonra modelin içerik, hukuksal, idari ve mali yapısı kararlaştırılmalıdır.

Ülke genelinde arazi/topraklara ilişkin sahiplik, kullanım durumları dahil her türlü veri ve bilgilerin edinileceği; bu veri ve bilgileri üreten ve kullanan kurumlar ile kurumların yetki sorumluluklarını, yasal dayanaklarını da içeren envanter çalışmasının ivedilikle yapılması gerekmektedir. Bu envanter çalışmasına dayalı olarak kurumların uyumu, birlikteliği ve eşgüdümü üzerine tartışmalar yapmak kalıcı yeni sistem önermek kolaylaşacaktır.

KAYNAKÇA:

  1. Ülger, N.E.,1988. “ İstanbul’da Bir Teknik Bilgi Altyapı Sisteminin Oluşturulması ve Sürdürülmesi Faaliyetlerinin Tasarımına İlişkin İncelemeler”, Y.T.Ü., F.B.E. Jeodezi ve Fotogrametri Müh. Anabilim Dalı, Doktora Tezi.

  2. UNECE, 2005. Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America,

  3. Enemark, S., Williamson, I. ve Wallace, J., 2005. Building Modern Land Administration Systems in Developed Economies, Journal of Spatial Science 50 (2), 51–68.

  4. Kalantari, M., Rajabifard, A., Wallace, J. ve Williamson, I., 2008. Spatially referenced legal property objects, Land Use Policy, Volume 25, Issue 2, p 173-181.

  5. FIG, 1995. The FIG Statement on the Cadastre, FIG Publication No: 11.

  6. Dekker, H. A. L., , 1984 “The Development of A New Language: Land Information For Infrastructure and Local Goverment Systems”, The Decision Marker and Land Information Systems, Edmonton, s.278 – 287.

  7. Seele, W.,1994.: “İmar Sorunları ve Arazi Kullanımı” Üzerine Konferanslar, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Yayınları, İstanbul, 1994.

  8. Baugesetzbuch, 2007

  9. Mainz şehri Bölgesi için Parsel Değerlerinin Bilirkişi Komisyonun Değerlendirmesi, Parsel Pazarı Raporu 2007.

  1. Bogaerts, T. ve Zevenbergen, J., 2001. Cadastral Systems – alternatives, Computers, Environment and Urban Systems, 25 (2001) 325-337.

  1. Çağdaş, V. ve Gür, M., 2003. Sürdürülebilir Kalkınma ve Kadastro’da Evrim, hkm Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, Sayı: 89, Sayfa: 42-48.

  1. Çete, M., 2008, “Türkiye İçin Bir Arazi İdare Sistemi Yaklaşımı”, Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği, s.1-240, Trabzon.

  1. Çete, M., Yomralıoğlu, T., 2009, “Türkiye İçin Bir Arazi İdare Sistemi Yaklaşımı”, Hkm – Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, Sayı:100, ISSN 1300-3534, Ankara.

  1. Dale, P. F. ve McLaughlin, J. D., 1988. Land Information Management, Oxford University Press, New York, ISBN: 0-19-858404-0, 266 pages.

  1. Dale, P. F. ve McLaughlin, J. D., 1999. Land Administration, Oxford University Press, New York, ISBN: 0-19-823390-6, 169 pages.

  1. Deininger, K., 2003. Land Policies for Growth and Poverty Reduction, A World Bank Policy Research Report, A Copublication of the World Bank and Oxford University Press, ISBN: 0-8213-5071-4, NW, Washington, pp. 239.

  1. Enemark, S., 2001. Land Administration Systems A Major Challenge For The Surveying Profession, XVIII. Survey and Mapping Educators Conference, USA.

  1. Enemark, S., 2005. Understanding the Land Management Paradigm, FIG Com 7 Symposium on Innovative Technologies for Land Administration, Madison, Wisconsin, USA.

  1. EU, 2004. European Union Land Policy Guidelines, Guidelines for Support to Land Policy Design and Land Policy Reform Processes in Developing Countries, EU Task Force on Land Tenure, 35 pages.

  1. FAO, 1998. A New Framework for Conservation-effective Land Management and Desertification Control in Latin America and the Caribbean, Guidelines for the Preparation and Implementation of National Action Programmes, Food and Agriculture Organization of the United Nations.

  1. FIG, 2002. Land Information Management for Sustainable Development of Cities – Best Practice Guidelines in City-wide Land Information Management, FIG Publication No 31, Copenhagen.

  1. Grünreich, D., 2000. Spatial Data Infrastructures and Geoinformation Engineering –Germany’s Approach and Experiences, the United Nations Regional Cartographic Conference for Asia and the Pacific, Kuala Lumpur, Malaysia.

  1. Hamilton, A. C. ve Williamson, I. P., 1984. A Critique of the FIG Definition of ‘Land Information System’, The Decision Maker and Land Information Systems, Canadian Institute of Surveying, Ottawa.

  1. Henssen, J., 1995. Basic Principles of the main cadastral Systems in the World, Proceedings Seminar “Modern Cadastres and Cadastral Innovations” in Delft, FIG Commission 7, Melbourne.

  1. Kaufmann, J. ve Steudler, D., 1998. Cadastre 2014 – A Vision for a Future Cadastral System, FIG Publication.

  1. Larsson, G., 1991. Land Registration and Cadastral Systems: Tools for Land Information and Management, Bath Press, Great Britain, ISBN: 0-470-21798-7, 175 pages.

  1. Magel, H., 2003. Land Policy and Land Management in Germany, Public Lecture in Melbourne.

  1. Molen, P., 2004. Good Administration of Land in Europe, UN, FIG, PC IDEA Inter-regional Special Forum on The Building of Land Information Policies in the Americas, Aguascalientes, Mexico 26-27.

  1. Nichols, S. E., 1993. Land Registration: Managing Information for Land Administration, PhD Dissertation, Department of Geodesy and Geomatics Engineering, Technical Report No. 168, University of New Brunswick, Fredericton, New Brunswick, Canada, 340pp.

  1. Nkwa, B., 2006. Conceptual Framework For Modelling and Analysing Periurban Land Problems in Southern Africa, Technical Report, University of New Brunswick, February 2006.

  1. NRC, 1983. Procedures and Standards for a Multipurpose Cadastre, National Research Council, National Academy Press, Washington DC, ISBN:0-309-03343-8, 173 pages.

  1. 1971. Perspectives on Research Management, Pion Ltd, London.

  1. PCCEU, 2003. Common Principles on Cadastre in the European Union, Permanent Committee on Cadastre in the European Union (PCCEU), Rome 3rd, December 2003. http://www.eurocadastre.org.

  1. Rajabifard, A., Williamson, I. P., Steudler, D., Binns, A. ve King, M., 2007. Assessing the worldwide comparison of cadastral systems, Land Use Policy 24, 275–288.

  1. Steudler, D., Rajabifard, A. ve Williamson, I. P., 2004. Evaluation of Land Administration Systems, Land Use Policy (21), 371–380.

  1. Ting, L. ve Williamson, I., 1999. Cadastral Trends: A Synthesis, Australian Surveyor, 4(1), 46–54.

  1. Tran, T. ve Grant, D., 2005. Why Copying LIS from a Developed Country Does Not Work for a Developing Country?, FIG Working Week 2005 and GSDI-8, Cairo, Egypt.

  1. UN ve FIG, 1999. Report of the Workshop on Land Tenure and Cadastral Infrastructures for Sustainable Development, Final Edition, Bathurst, Australia.

  1. UN, 1996. The Bogor Declaration, United Nations Interregional Meeting of Experts on the Cadastre, Bogor, Indonesia.

  1. UNECE, 1996. Land Administration Guidelines, United Nations Publication, ISBN 92–1–116644–6, New York and Geneva.

  1. UNECE, 2002. The Report of Workshop on Mass Valuation Systems of Land (Real Estate) for Taxation Purposes, Committee on Human Settlements, United Nation Economic Commission for Europe, Geneva.

  1. UNECE, 2004, Guidelines on Real Property Units and Identifiers, United Nations Economic Commission for Europe, New York and Geneva, 68 pages.

  1. WCED, 1987. Our Common Future: From One Earth to One World, World Commission on Environment and Development, Brundtland.

  1. Williamson, I. P., 2001. Land administration ‘‘best practice’’ providing the infrastructure for land policy implementation, Land Use Policy 18 (2001) 297–307.

  1. Williamson, I. P., Rajabifard, A. ve Feeny, M.-E., 2003. Developing Spatial Data Infrastructures: From Concept to Reality, ISBN: 0-415-30265-X, Taylor and Francis, New York, 338 pages.

  1. WPLA, 2008. Terms of Reference, United Nations Economic Commission for Europe, Working Party on Land Administration, http://www.unece.org/hlm/wpla/terms.htm, 17.01.2008.

  1. Yomralıoğlu, T., 2000. Coğrafi Bilgi Sistemleri: Temel Kavramlar ve Uygulamalar, ISBN: 975-97369-0-X, İstanbul, 480 sayfa.

  1. Yomralıoğlu, T., 2006, “Dünya’da Kadastral Eğilimler ve Türkiye”, Çağrılı Bildiri, Kadastro Kongresi, HKMO, 22-23 Mayıs, Ankara.

  1. Türker, M. 2011, “Ülkemizde Arazi Yönetimi ve Kırsal Alan Düzenlemesi Kapsamında Tarım Reformu Uygulamaları.”

  2. Ülger, N. E. (2006). “Kentsel Dönüşüm ve Uygulamalar Grubu Raporu”, İstanbul Metropoliten Planlama.

  1. Mainz şehri Bölgesi için Parsel Değerlerinin Bilirkişi Komisyonun Değerlendirmesi, Parsel Pazarı Raporu 2007.

  2. Ülger,N.E. ve Diğerleri, “Alan Düzenleme Ana Esaslarını Belirleme Projesi”, T.C. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı TAUGM Yayınları,2008, Ankara.

  3. Ülger, N.E. (2009).” Kentsel Dönüşüm Ve Uygulama Süreci”,4. Ulusal Mühendislik Ölçmeleri Sempozyumu, KTÜ.,Trabzon.

  4. Ülger, N.E., Ülger, C. (2009). “Değerleme Esaslı İmar Uygulama Yöntemine İlişkin Bir Model”, 4. Ulusal Mühendislik Ölçmeleri Sempozyumu, KTÜ., Trabzon., 2009

  5. Ülger, N. E. (2009). “Kentleşme Şurası 2009 Komisyon Raporları”, Kentsel Dönüşüm, Konut Ve Arsa Politikaları 3. Komisyon, I. Cilt, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yayınları, Ankara.

  6. Ülger, N. E., 2010. ” Türkiye’de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm”, Nobel Yayınları, Ankara.

  1. Türker, M.Şahin, Y.Kurşun, G.taşdemir, B.2011. “Türkiyede Toprak ve Su kaynakları Yönetimi ve Arazi Kullanım Planları” Toprak ve Su kaynakları Yönetimi Sempozyumu, Ankara

  2. Akdeniz, H. “Kentsel Planlama Sürecinde Haritacılığın Yeri ve İşlevi”

  1. Ersoy, M. “İmar Mevzuatımızda Planlama Kademeleri ve Üst Ölçek Planlama Sorunu” ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü.

  1. Karagöz, M., (2010), “Haritacılıkta Taşınmaz Hukuku”, TMMOB, Harita ve Kadastro Müh. Odası, Ankara, ISBN: 978-605-01-0036-5.

  1. Erdoğan, Y., “Kamu Hukuku Açısından Mülkiyet Hakkı”, 14 no. dergi, http://www.msb.gov.tr/ayim/Ayim_makale_detay.asp?IDNO=34.

  1. TKGM web sitesi sözlüğü, Derleyen: Gürsel Öcal Dörtgöz

** Bu maddenin kenar başlığı, “E. Devletleştirme” iken, 13/8/1999 tarihli ve 4446 sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.

1Bu konuda daha fazla bilgi için ” Türkiye’de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm” adlı kitaba bakılabilir. Ülger N.E. Ülger, 2010 Nobel Yayınları

2Bu konuda ayrıntılı bilgi , yazar tarafından , bu çalıştay kitabında, ‘Kentsel Dönüşüm’ adlı bildiri de ayrıntılı olarak sunulmuştur.

3Bu konuda daha fazla bilgi için ” Türkiye’de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm” adlı kitaba bakılabilir. Ülger N.E. Ülger, 2010 Nobel Yayınları

4Bu konuda Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2009 yılında yaptığı ve 2010 yılında sonuç raporları ile sonlandırdığı ‘Kentleşme Şurası’sından örnek bir çalışma olarak yararlanılabilir.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Twitter picture

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Log Out / Değiştir )

Connecting to %s

Takip Et

Her yeni yazı için posta kutunuza gönderim alın.

%d blogcu bunu beğendi: